Découvrez comment calculer rapidement la rentabilité d’un bien immobilier à l’aide d’un exemple. Mais au fait, qu’est-ce qu’un bon rendement locatif en immobilier?

Quelle rentabilité faut-il viser pour un investissement locatif ?

Depuis le début de la crise sanitaire, plus de 200 milliards d’euros ont été épargnés par les Français. Un montant qui sera certainement partiellement utilisé pour réaliser des investissements locatifs. 

 

Malheureusement, beaucoup le savent : il ne suffit pas d’investir dans l’immobilier pour gagner de l’argent. Cela serait trop simple ! Il faut s’attacher à évaluer certaines caractéristiques de l’opération comme la rentabilité pour vérifier la cohérence du projet mené. 

 

Mais au fait, qu’est-ce que la rentabilité ? Elle peut se définir comme la capacité d’un investissement à procurer un bénéfice, autrement dit de l’argent. Évidemment, des notions plus précises viennent approfondir cette première approche : la rentabilité nette, brute, nette nette.

 

Dans cet article, nous vous expliquons tout pour que vous puissiez savoir quelle rentabilité viser pour votre investissement locatif, et surtout, gagner en autonomie et apprendre à ne pas croire tout ce que l’on vous dit. 

Les différences entre rentabilité locative brute, nette de charges et nette nette 

Avant toute chose, apprenez à être toujours vigilant quand vous lisez des données relatives aux rendements locatifs. 

 

Entre les investisseurs, les formateurs ou les agents immobiliers, les chiffres des rendements peuvent être totalement disparates pour un même logement. Cela peut même aller du simple au double ! En fait, tout dépend de leur langage : parlent-ils en effet de rendement brut, net de charges ou net net ?

 

Nous voyons souvent des rentabilités fortes mises en avant. Le but est évidemment d’attirer les investisseurs. Or, dans la majorité des cas, il s’agit d’une rentabilité brute qui n’est absolument pas ce que vous devez regarder si vous souhaitez investir de manière rentable dans l’immobilier !

 

 Parlons le même langage, voici les différences entre les rentabilités :

 

  • La rentabilité brute s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement toutes charges d’acquisition comprises (prix d’achat, frais de notaire et d’agence), puis en multipliant le résultat par 100. Ce premier indicateur permet de comparer rapidement deux biens immobiliers, mais il n’est pas suffisant pour obtenir une vision précise sur la rentabilité espérée. Ne vous faites pas avoir !

 

  • La rentabilité nette de charges prend en compte la taxe foncière, les frais de gestion et les autres charges non récupérables (frais de syndic, frais d’assurances de prêt, frais de dossier, coût du crédit bancaire, etc.). On l’obtient de la manière suivante :
    (loyer annuel – frais et charges) / (prix d’achat + coût du crédit) * 100

 

  • La rentabilité nette nette est sans doute celle qui intéresse le plus les investisseurs, car c’est bien le montant qui va arriver sur le compte bancaire au final. Elle correspond à la rentabilité nette en comptant la fiscalisation (impôts sur les revenus locatifs, mais aussi les avantages fiscaux).

Exemple de calcul de rentabilité brute

Voici un exemple pour vous familiariser avec ces différentes notions  : Boris, investisseur débutant à Rouen, souhaite estimer la rentabilité brute d’un appartement qu’il a repéré sur Internet.

 

1. Estimation des frais dacquisition

 

L’appartement qu’il convoite est affiché au prix de 100 000 €. S’ajoutent à cela les honoraires du notaire de 9 000 € (environ 9 % du prix du bien).

2. Estimation des loyers

Après s’être renseigné sur des blogs, Boris épluche les annonces d’appartements en location sur Internet. En se concentrant sur les logements qui sont situés dans le même quartier que l’appartement et qui présentent des similitudes intrinsèques (surface, l’âge de l’immeuble, l’étage, etc.), il estime un loyer moyen de 700 €, soit 8 400 € par an.

Calcul de la rentabilité brute

À partir des éléments précédents, Boris parvient alors à calculer la rentabilité brute annuelle : (8 400 € /109 000 €)*100 = 7,7 %.

Exemple de calcul de rentabilité nette de charges 

Reprenons l’exemple de Boris qui a un loyer de 8 400€ par an et des frais d’acquisition de 109 000€. Boris réalise un apport de 9 000€ et emprunte 100 000€ sur 20 ans. Le coût de son crédit est de 13 760€. La taxe foncière s’élève à 1 000€ par an, l’assurance du bien à 180€ par an. Les charges annuelles sont estimées à 1 200 euros par an. Boris décide de ne pas prendre d’assurance loyers impayés et de gérer son bien en direct. 

 

A partir de ces éléments, Boris parvient à calculer la rentabilité nette de charges :
(8400 – 1000 -1200-180) / (109000+13760)*100 = 4,9%

 

Voilà une estimation de la rentabilité bien moins haute, mais beaucoup plus réaliste !

La méthode Larcher : une autre méthode pour estimer une rentabilité nette 

Cette méthode permet de calculer un rendement locatif sans réaliser de calculs complexes. C’est une méthode rapide pour estimer rapidement la rentabilité nette d’un bien.

 

À peine au courant de cette nouvelle méthode, Boris reprend le calcul de la rentabilité. Il s’est bien rendu compte que le résultat obtenu avec la rentabilité brute ne permettait pas d’avoir une appréciation réaliste de la pertinence de son investissement. 

 

Ainsi, il commence par se baser sur 9 mois de loyer (et non 12). La raison ? On estime que l’ensemble des dépenses représentent généralement ¼ des loyers (et ¼ d’une année correspond à 3 mois).

 

Résultat : la rentabilité nette annuelle du bien étudié par Boris est approximativement de [(700 € x 9 mois)/109000 € = 5,78 %. 

Rentabilité en immobilier : que faut-il viser ?

Pour faire simple, la rentabilité nette d’un logement se situe généralement entre 2 et 7 %. Bien entendu, ce rendement dépendra de nombreux facteurs, qui eux-mêmes dépendent : 

 

  • de l’environnement du bien (à proximité de commerces, de lignes de transports, d’écoles, d’un hôpital, etc.).
  • des règlementations autour des loyers (plafonnement des loyers, encadrement des loyers, plafonds Pinel, etc.)
  • des atouts propres du logement (année de construction, surface au sol, étage, etc.)

Zoom sur limportance de lemplacement

Les zones tendues (les grandes métropoles françaises, par exemple) affichent une demande très forte en logements, pour une offre limitée. Résultat : le montant des loyers augmente mécaniquement.

 

Néanmoins, certaines municipalités comme celles de Paris ou celle de Lille ont mis en place un encadrement des loyers. Ce dispositif peut réduire le montant des revenus locatifs des investisseurs, et donc, la rentabilité de l’opération immobilière.

Zoom sur la taille des surfaces

Les petites surfaces affichent généralement de meilleurs rendements au m² que les grands logements. Néanmoins, les petits logements sont généralement plus impactés par les carences et vacances locatives. En effet, dans ces logements, les locataires sont souvent des étudiants ou de jeunes actifs qui ne se sont pas encore « stabilisés ».

Voir plus loin que la rentabilité à viser

La rentabilité est importante dans tout investissement. Vous devez la calculer avant d’acheter ! Mais cette rentabilité est à nuancer selon vos objectifs et d’autres critères. 

Par exemple, vous pouvez regarder la plus-value attendue. Certaines villes dynamiques présentent de plus belles promesses de revente des logements. Les performances du passé ne préjugent pas des performances futures, mais certains investisseurs font le pari de miser sur certaines communes ou régions pour espérer revendre leur bien plus cher quelques années après leur achat, quitte à rogner sur leur rentabilité. 

 

La sécurité et la création d’un patrimoine solide sont des facteurs à prendre en compte. Investir dans un logement situé à Paris, par exemple, risque de rogner sur la rentabilité de l’opération (à cause des prix d’acquisition notamment), mais investir dans la capitale apporte une certaine sécurité, car la demande en logement devrait rester importante, même après une période de pandémie.

 

Attention également à la stratégie de location utilisée. Baser vos calculs sur une stratégie très rentable sur le papier, comme la location saisonnière, va faire exploser votre rentabilité. Nous vous recommandons de toujours calculer une rentabilité sur la base d’une location classique. Au moins en cas de pépin, quel qu’il soit, vous connaissez votre rentabilité minimum. 

 

En somme, gardez bien à l’esprit que le rendement reste bien entendu un point très important pour tout investissement dans l’immobilier, mais mieux vaut la calculer soi-même et s’assurer qu’il s’agit bien de rentabilité nette. 

Mieux vaut également la calculer deux fois : 

  • en fonction de la stratégie que vous allez utiliser 
  • mais aussi sur la base d’une location basique afin d’éviter toute mauvaise surprise. 


Enfin, retenez qu’on ne juge pas un investissement dans l’immobilier simplement sur son rendement mais aussi sur son adéquation avec vos objectifs personnels.

Il ne suffit pas de viser une rentabilité ! 

 

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