Vous voulez développer un revenu complémentaire, ou carrément vous dédier à 100% à l’exploitation de biens immobiliers? La location saisonnière (aussi appelée location courte durée) est peut-être ce qu’il vous faut. Mais attention… pour éviter les mauvaises surprises, je voudrais aujourd’hui vous expliquer les tenants et aboutissants de cette activité qui peut devenir très lucrative.

Quand j’ai commencé cette activité en 2012, j’ai choisi une stratégie un peu particulière : acheter des appartements de manière à pouvoir les diviser en plus petites surfaces et les louer ensuite en location de courte durée. Ce qui fait que j’ai eu rapidement jusqu’à 15 biens à gérer en même temps en location courte durée sur la ville de Lyon.

Et aujourd’hui, fort de mon expérience, j’aimerais vous conseiller : dans quels cas faire de la location courte durée, et dans quels cas éviter ça! Découvrez dans cet article les avantages et inconvénients de cette méthode…

La cerise sur la gâteau

La location courte durée peut être intéressante, mais pas pour tout le monde, ni dans tous les cas. La première chose à comprendre, c’est qu’il faut considérer la location courte durée comme un bonus. C’est-à-dire que lorsque vous achetez un bien immobilier, ce que vous devez absolument regarder, c’est si ce bien immobilier va pouvoir au minimum s’autofinancer avec des loyers classiques

Quand je fais un emprunt total pour l’acquisition d’un bien, je calcule tout : les frais de notaire, les travaux, tout ce que ça va me coûter. Et je souhaite qu’au minimum, en louant ce bien d’une manière standard, il puisse s’autofinancer, pour rembourser le prêt auquel j’ai souscrit.

Ça c’est vraiment la base et c’est ce qu’il faut regarder en priorité. Ensuite, la location courte durée, c’est la cerise sur le gâteau! C’est quelque chose qui viendra en plus. Mais n’achetez pas un bien immobilier s’il est rentable uniquement en location courte durée. Si c’est le cas, vous pouvez être quasiment sûr que c’est un projet qui va vous faire perdre de l’argent. Franchement, il ne faut pas y aller. En tout cas, moi, je n’irai pas. J’investis en immobilier pour me créer des revenus, pas pour que cela me « coûte » des revenus.

À qui convient la location courte durée ?

La question à vous poser, c’est : dans quelle situation est-ce que je suis aujourd’hui? Quand j’ai commencé cette activité, j’ai utilisé la location de courte durée comme un booster afin de créer des revenus supplémentaires.

J’avais un travail qui ne m’épanouissait plus : trop de pression, de stress, je n’étais pas bien et je souhaitais développer des revenus alternatifs pour pouvoir enfin quitter mon travail. C’était ça ma vision, mon objectif. 

Je voulais avoir assez de revenus pour pouvoir quitter mon travail, pour faire d’autres choses et ne plus dépendre d’un patron qui me mettait la pression. Je souhaitais vraiment être indépendant et me sentir plus libre. 

J’ai alors enchaîné les acquisitions en faisant des divisions, en louant tous mes biens immobiliers en location courte durée, de manière à pouvoir avoir assez d’argent pour me libérer de mon emploi.

Si vous êtes dans ce même cas aujourd’hui, c’est un vrai motif pour faire de la location courte durée. Se dire qu’on a envie de générer un revenu suffisamment important à côté de son travail salarié pour pouvoir démissionner et s’épanouir dans quelque chose que l’on aime.

Peut-être que vous ne voulez pas quitter votre travail, mais simplement avoir un complément de revenu. Certains estiment qu’ils n’ont pas assez de revenus avec leur travail, et ils souhaitent avoir un complément de revenu pour se faire plaisir, pour mener une passion, pour un projet, pour un voyage ou quoi que ce soit. Ça peut être aussi un bon motif pour faire de la location courte durée.

Avez-vous déjà une affaire qui fonctionne très bien ?

J’ai eu aussi dernièrement un ami qui est entrepreneur et qui gagne très, très bien sa vie. Il investit déjà dans l’immobilier et récemment il m’a dit vouloir commencer à faire de la location courte durée.

Je lui ai aussitôt dit : « Mais attends, mais pourquoi tu “t’embêtes” avec ça? Tu gagnes vraiment très bien ta vie. Tu peux investir dans l’immobilier sans faire de location courte durée. Donc tu peux enchainer les acquisitions compte tenu des revenus que tu as grâce à ton activité professionnelle… pourquoi tu veux faire de la location courte durée? »

Si vous gagnez déjà très bien votre vie et que cela vous permet d’investir en immobilier, je ne vous conseille pas vraiment de choisir cette option, en tout cas pas pour des raisons financières. Parce que oui, vous allez gagner un peu plus. Mais au fond, est-ce que vous avez vraiment besoin de cet argent pour développer votre patrimoine? 

Le temps que vous allez devoir investir pour développer des revenus immobiliers en location courte durée, c’est du temps que vous ne pourrez pas employer pour développer votre entreprise actuelle. Et du coup, ce n’est peut être pas forcément la meilleure option pour vous. Vous voyez, chacun a une situation différente.

Mais il peut tout de même y avoir un vrai gros intérêt de faire de la location courte durée si vous êtes dans ce cas, et qui n’est pas d’ordre financier, c’est de ne pas dépendre d’un bail d’habitation afin d’être beaucoup plus libre avec vos biens. Nous y reviendrons dans un prochain article.

Poser les bases d’un empire immobilier

Se lancer dans la location courte durée peut être un très bon démarrage et devenir un booster pour enchaîner les biens. Ça peut être quelque chose qui va vous permettre de vous lancer et de vous créer une bonne trésorerie qui va vous permettre soit de rembourser vos biens plus vite, et du coup, d’être libre de la dette… soit de pouvoir utiliser cette trésorerie en tant qu’apport pour aller sur d’autres biens et continuer les opérations. 

En revanche, vous n’allez sûrement pas gérer un empire immobilier uniquement avec de la location saisonnière, c’est-à-dire que vous n’allez pas gérer 150 ou 200 biens en location courte durée. Sauf si vous cherchez à construire une grosse entreprise, avec du personnel, des salariés, des gens à gérer. Il est absolument impossible de gérer 200 biens en location courte durée, de manière professionnelle, de manière rentable, sur un volume aussi important, sans être structuré sur un modèle d’entreprise.

Dans quels cas éviter la location courte durée ?

Si vous avez assez de revenus avec un emploi salarié qui vous convient, si vous avez un emploi salarié qui vous plaît, dans lequel vous êtes épanoui et que vous avez assez de revenus liés à cet emploi… Pourquoi faire de la location courte durée si vous n’avez pas besoin de ça pour acheter des biens immobiliers, pour pouvoir enchaîner les acquisitions et vous créer un bon patrimoine? Dans ce cas là, ce n’est pas forcément utile de faire de la location courte durée.

Ne faites pas de location courte durée également si vous n’avez pas de temps à investir. Car au départ, ça demande du temps et parfois un peu de stress : gestion des arrivées des locataires, du ménage, des petites réparations… ce n’est pas toujours évident. Ne croyez pas que tout se passera toujours bien et que vous n’aurez que de belles touristes suédoises qui vont venir dans vos appartements 😉

Vous aurez des clients qui sont très sympas, d’autres un peu moins… Vous aurez des clients qui vont être très respectueux, d’autres un peu moins… Et vous allez devoir gérer des petits soucis. Ce sont des choses qui arrivent. Mais comme avec n’importe quel type de locataire, que ce soit de la location courte durée ou pas.

Je vous conseille de ne pas faire non plus de location courte durée si vous ne voulez pas vous conformer à la législation. Parce que c’est quelque chose d’extrêmement important. Quand on fait de la location courte durée, on s’apparente à une activité commerciale : on loue des nuits, un peu comme des nuits d’hôtel. De ce fait, il est nécessaire de procéder à certaines démarches administratives pour respecter la législation. 

Ne faites pas non plus de location saisonnière si vous voulez absolument éviter tout litige avec la copropriété. Parce que vous allez régulièrement accueillir des personnes qui vont aller et venir, et il va y avoir beaucoup de passage. Certaines copropriétés n’aiment pas ça du tout et attendez-vous à ce que certains voisins essayent même de vous empêcher de faire de la location courte durée parce que ça va les déranger. C’est le cas sur un de mes biens. La copro n’apprécie pas du tout ce que je fais, et du coup elle veut m’empêcher de faire de la location courte durée. Cela reste marginal, mais cela peut arriver. 

Loin de moi l’idée de vous décourager, parce que j’ai fait de la location courte durée sur une quinzaine de biens (et j’en fait encore). Mais il faut aussi savoir qu’il n’y a pas que des avantages à faire cette activité. Il faut donc peser le pour et le contre. Est-ce que vous allez avoir suffisamment d’avantages grâce à la location courte durée pour pallier aux petits inconvénients?

C’est clairement le cas de mon côté parce que j’ai su automatiser énormément de choses. Je travaille avec des personnes de confiance qui gèrent au quotidien mes appartements. Donc, dans ce cas là, oui, c’est intéressant, mais ça n’a pas toujours été le cas. J’ai commencé tout seul et je faisais le ménage moi-même à mes débuts. J’y allais le soir après mon travail, j’accueillais les locataires, je gérais les entrées et les sorties, les cautions, les problèmes et les petites dégradations (remplacer un verre cassé, nettoyer des traces sur le mur etc…)

Il faut être conscient que, comme toute activité professionnelle avec laquelle on gagne de l’argent, il y a des bénéfices, c’est sûr… mais il y a aussi des inconvénients. Je ne connais aujourd’hui aucun chef d’entreprise qui me dit que tout est beau, tout est rose tous les jours, ce n’est pas vrai. 

Même si vous gagnez très bien votre vie, même si votre activité se développe bien, il y a forcément des contraintes, des inconvénients. Et si vous ne voulez pas supporter ça… et bien ne faites pas de location saisonnière, ne faites peut-être même pas d’immobilier tout court. Parce que dans l’immobilier, on a des problèmes comme dans tout dans la vie, c’est absolument normal. 

En bref…

Je voulais vous amener à réfléchir sur ce sujet de la location de courte durée. Oui c’est intéressant, oui vous pouvez gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros par mois avec cette activité. Si vous faites les choses bien, si vous vous positionnez sur des biens atypiques, haut de gamme, si vous vous démarquez de la concurrence… ça peut être très intéressant.

Si vous faites de la location de courte durée pour vous dégager un revenu complémentaire, c’est bien pour se lancer, c’est bien pour réaliser vos premiers projets. Mais soyons honnêtes, vous n’allez surement pas faire de location courte durée pendant 40 ans. Alors prévoyez de le faire pour lancer le processus afin de lancer vos futures acquisitions ou de rembourser plus vite votre patrimoine. Vous serez libre plus rapidement.  

Moi même, je fais ça aujourd’hui, j’ai un système qui est en place, mais peut-être que demain, mon gestionnaire par exemple, va en avoir marre. Au stade où j’en suis aujourd’hui, la question est donc : est-ce que je vais avoir envie de trouver un autre gestionnaire pour tout remettre en place? Ce n’est pas sûr. Je ne crois pas. Peut-être qu’à ce moment-là, je me dirai : « Écoute, maintenant, je n’ai plus besoin de ça. J’ai dégagé assez de revenus pour pouvoir continuer mes acquisitions, j’ai certains biens qui sont complètement payés et je génère assez de revenus avec mes biens immobiliers. Est-ce que vraiment j’ai envie et intérêt de continuer cette activité? »

Je dirai donc que c’est un excellent moyen de démarrer, construire un petit business pour rembourser plus vite vos biens et vous créer un patrimoine, pour enchaîner les acquisitions, ou alors tout simplement pour créer l’activité que vous avez envie de développer.

Jean, Fondateur de Mon Capital Immo

Créateur d’opportunités Immobilières