Lors de la location d’un bien meublé, vous allez vous confronter à 2 options, concernant votre fiscalité. Le statut LMNP ou LMP. Je vous rassure, rien à voir avec un quelconque parti politique ou une émission de télévision ! Cependant, ces deux options fiscales doivent être étudiées, pour faire le meilleur choix. Quels sont les avantages et les inconvénients de ces 2 statuts ? Et lequel choisir ? Je vous dis tout.

Le régime fiscal du bailleur de meublé

Vous le savez très certainement, lorsque vous louez vos biens immobiliers en meublé, vous bénéficiez d’un régime fiscal plus avantageux que celui de la location nue. Il s’agit tout simplement du régime dit « du meublé ». Et il présente de nombreux avantages. Parmi eux, la possibilité d’opter pour les statuts :

  1. LMNP, c’est à dire Loueur en Meublé Non Professionnel
  2. LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Comment faire son choix ? Et d’ailleurs faut-il choisir ? Voici les 3 critères à évaluer pour répondre à ces questions existentielles :

  • Les revenus immobiliers
  • Le chiffre d’affaire minimum
  • L’inscription au RCS

Les revenus immobiliers

Il est important de savoir que vous ne pourrez opter pour le statut du LMP qu’à condition d’avoir des revenus immobilier dépassant les revenus du foyer fiscal. Si les revenus tirés de vos activités immobilières sont inférieurs à ceux de votre foyer fiscal, vous ne pourrez pas prétendre au statut du LMP. Vous devrez rester en LMNP.

Un chiffre d’affaires minimum

Pour opter pour le statut du Loueur de meublé professionnel,vous devrez réaliser au minimum 23 000 € de recettes locatives par an. Dans le cas contraire, là encore, vous devrez rester en LMNP.

Inscription au RCS

Pour prétendre au statut du LMP, vous devez être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Si les revenus de votre activité immobilière sont supérieurs aux revenus de votre foyer fiscal, que vous dépassez le plafond des 23 000 € par an et que vous ne souhaitez pas passer sous le régime du LMP, alors ne vous inscrivez pas au registre du commerce et des sociétés. CQFD. Vous pourrez ainsi conserver votre statut LMNP.

Cela signifie donc que même si vous faites 50 000€ voire 100 000€ de revenus par an, rien ne vous oblige à passer sous le régime fiscal du LMP.

LMP ou LMNP : que choisir ?

Je comprends que le passage au statut de loueur professionnel puisse inquiéter. Pour faire votre choix, mieux vaut avoir en votre possession tous les éléments nécessaires à une prise de décision. En effet les deux régimes (LMP ou LMNP), ont des avantages et des inconvénients.

Déduction des charges

Lorsque l’on fait de la location en LMNP, il est possible de déduire de nombreuses charges, notamment lorsque vous choisissez l’option au réel.

De la même manière, lorsque vous passez en LMP et que vous optez pour le régime au réel simplifié, vous pouvez déduire des charges. Vous pourrez ainsi prendre en compte des charges telles que les frais liés à l’activité immobilière comme l’amortissement de l’immeuble, les intérêts d’emprunt, etc.

On imagine souvent, à tort, que la déduction de charges est réservée au régime de loueur de meublé professionnel. Mais vous pouvez parfaitement déduire l’ensemble de vos charges et être en LMNP. Il vous suffit de choisir l’option au réel.

Pour synthétiser, je peux être en LMNP avec option pour le régime du réel et déduire toutes mes charges, sans obligation d’être sous le régime du LMP.

Déduire le déficit

Un des grands avantages du LMP et qui est impossible en LMNP, c’est la possibilité de déduire son déficit du montant de l’imposition personnelle.

Cela signifie qu’une fois vos charges déduites, si vous constatez un déficit (vos charges sont supérieures à vos recettes), vous avez la possibilité de déduire ce déficit de votre imposition personnelle. Vous pourrez ainsi diminuer votre impôt.

L’avantage énorme que cela représente est la possibilité de reporter ce déficit d’année en année, pendant 10 ans !

Mais… car il y a un mais. Cet avantage est surtout intéressant en théorie. Dans les faits, il est très difficile d’obtenir un déficit.  Pourquoi ? Parce que les déficits liés à vos biens immobiliers sont essentiellement dûs à l’amortissement. Et bien évidemment (sinon ça serait trop facile) le LMP ne permet pas de prendre en compte les déficits dûs à l’amortissement. Au final, il s’avère donc très compliqué de déduire un déficit.

La couverture sociale

Le LMP présente un autre avantage. Celui de pouvoir bénéficier d’une assurance maladie. Le coût est d’environ 35 % du montant de votre résultat fiscal, ce qui est relativement important.

En revanche, si vous avez un résultat nul ou déficitaire, un tarif forfaitaire de 1500€ sera à régler. Ces 1500€ sont redevables uniquement si vous n’avez pas d’autres activités en parallèle.  Si vous avez une autre activité en parallèle, ce montant sera amoindri et vous reviendra à environ 500€ par an.

Si vous ne dégagez pas d’autres revenus que votre activité en meublé, vous pouvez bénéficier de la CMU.

Petite précision également, depuis peu, si vous êtes un loueur en meublé et que vous faites de la location de courte durée, que vous dépassez les 23 000 € et que vous êtes affilié au RSI (régime social des indépendants), ce qui signifie que vous validez, en même temps, des trimestres pour la retraite.

La plus-value

Le statut LMP ne présente pas que des avantages, je vous avais prévenu. Un des gros inconvénients est le fait que vous deveniez, par ce régime, un professionnel. Et de ce fait, vous devez respecter la règle de la plus-value des professionnels.Autant vous le dire, cette règle est franchement repoussante et dissuasive.

Prenons un exemple :

Vous achetez un bien à 100 000 € que vous revendez 10 ans plus tard au prix de 100 000 €. Au fur et à mesure, vous amortissez votre bien. Ce qui fait que d’un point de vue comptable uniquement, votre bien immobilier ne vaut plus de 100 000 € mais peut-être 50 000€. Le capital aura été amorti.

Autrement dit, en LMP, si vous revendez votre bien 100 000€ sans réaliser de vraie plus-value, on vous appliquera quand même une valeur de 50 000 euros de plus value. Sur votre bilan le bien ne vaudra donc plus que 50 000€ en valeur comptable. Vous voyez le souci ?!

Alors que si vous êtes en LMNP, que vous achetez et revendez ce même bien 100 000€, la plus-value sera égale à zéro. En effet, il n’y aura pas ici de valeur comptable à prendre en compte.

Pour moi c’est ce critère qui est le plus important pour vous aider à choisir entre LMNP et LMP. Il y a une vraie incidence. L’impôt sur la plus-value est vraiment très lourd si vous passez en statut LMP.

L’ISF

Quand on souhaite passer en LMP, on avance souvent l’avantage de l’exonération de l’impôt sur la fortune (ISF) sur les biens immobiliers.

Pour être exonéré de l’ISF, il faut cependant, respecter certaines conditions :

  • Avoir un résultat supérieur aux revenus du foyer fiscal et n’étant pas égal à 0.
  • Que cette activité en LMP vous dégage des revenus.

Pour bénéficier de cette mesure, il faut donc que vos revenus immobiliers soient supérieurs à ceux de votre foyer fiscal. Vous devez donc déduire vos charges avec parcimonie.

C’est à double tranchant car le fait de devoir réaliser plus de recettes va augmenter vos cotisations sociales ainsi que le montant de vos impôts. Tout cela pour ne bénéficier que de l’exonération d’impôts sur la fortune (ISF).

Au final, on cherche à réduire son imposition sur la fortune mais d’un autre côté on augmente son imposition et ses cotisations, c’est un peu paradoxal, non ?

En conclusion…

À mon sens, le mieux est de vous rapprocher de votre expert-comptable ou de votre avocat fiscaliste pour valider votre projet. Il vous aidera à comparer les statuts les plus adaptés à votre cas, même si dans la grande majorité, le statut LMNP avec option pour le régime du réel est très souvent le plus favorable.

Ce statut vous permettra de ne pas être assujetti à la plus-value des professionnels. Vous pourrez également vous dégager des revenus tout en gardant un résultat fiscal égal à zéro, afin de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs.

Pour ma part, je vous conseille le statut LMNP avec option au régime du réel pour les locations meublées saisonnières, traditionnelles ou encore colocations. Ce statut est pour moi, le plus favorable.

J’espère que cet article vous aidera et vous permettra d’y voir plus clair entre le régime LMP et LMNP.