Ne vous fiez pas aux apparences… Les opportunités trop parfaites peuvent parfois cacher de véritables gouffres financiers. Récemment, j’assistais à une une réunion de copropriété au cours de laquelle différents sujets ont été abordés. Et justement… un de ces sujets m’a alerté. C’est une chose à laquelle personne ne pense jamais et qui peut être vraiment un gros (GROS!) boulet lorsque vous investissez dans l’immobilier… Alors qu’est-ce donc?

Le Gardien

Dans un immeuble où il y a un gardien, si vous voulez faire de la location courte durée, ça peut être un peu compliqué. Il regarde tout ce qui se passe et peut parfois vous embêter dans votre activité. De plus, même si vous ne faites pas de location courte durée, les frais de gardien sont assez chers… Ça augmente sensiblement le montant de vos charges et votre investissement immobilier devient beaucoup moins rentable.

Mais il y a bien pire que ça. Derrière un simple gardien se cachent de gros frais cachés auxquels vous n’avez peut-être pas encore pensé. C’est une épée de Damoclès qui vous menace à chaque instant et vous n’êtes même pas au courant. Voyons exactement de quoi il s’agit…

Un inconvénient majeur pour les investisseurs

Lorsque vous avez un gardien dans l’immeuble, il est la plupart du temps salarié de la copropriété. Et en tant que salarié, il a les mêmes droits et devoirs qu’un salarié : prendre des vacances, congés maladie lorsqu’il est malade, etc. Tout ceci va engendrer des frais que vous avez à supporter en tant que copropriétaire.

Mais si demain ça commence à mal se passer avec le gardien… et que la copropriété songe à le remplacer, ça peut être vraiment compliqué. Car qui dit licenciement, dit indemnités de licenciement, et celles-ci peuvent être assez lourdes. Sachant qu’en plus, le gardien peut se retourner contre vous et peut même vous emmener aux prudhommes.

Et en cas d’accident du travail? Il arrive qu’un gardien ait un souci pendant ses horaires de travail. Dans ce cas, comment ça se passe? Pensez-y! Car en tant que copropriétaire, vous êtes responsable, la copropriété étant l’employeur de ce gardien.

Mais il y a encore bien pire que ça…

Une véritable bombe à retardement !

Lorsque je ne vivais pas encore de mes investissements immobiliers, j’étais commercial et je vendais des logiciels de finance à des experts comptables. Il y en avait un en particulier qui servait à calculer ce qu’on appelle les engagements sociaux. Et dans les engagements sociaux, qu’est-ce que vous avez? L’indemnité de fin de carrière (IFC), aussi appelée indemnité de départ en retraite (IDR).

Qu’est-ce que c’est exactement ?

Quand vous êtes salarié, tout au long de la durée de votre carrière, il y a des calculs qui sont faits pour accumuler une sorte de provision pour préparer votre départ en retraite. Si vous faites toute votre vie dans une entreprise, celle-ci devra donc verser une indemnité de fin de carrière.

Elle est calculée en fonction de la convention collective de l’entreprise dans laquelle vous travaillez, ainsi qu’en fonction de votre salaire et de votre ancienneté. C’est-à-dire que plus vous restez longtemps et plus vous avez un salaire élevé chez votre employeur… plus votre indemnité de départ en retraite sera conséquente.

Laissez-moi vous donner un exemple des problèmes que cela peut créer… 

Il y a quelques années, La Poste s’est virtuellement retrouvée en défaut de paiement. Ils avaient une population vieillissante de personnes qui étaient rentrées jeunes et qui partaient en fin de carrière, et ces personnes avaient du coup cotisé tout au long de leur vie au sein de La Poste. Celle-ci s’est donc retrouvée en défaut de paiement au moment de devoir verser un nombre extrêmement important d’indemnités de fin de carrière à toutes ces personnes. Heureusement, c’est l’Etat qui est derrière, et qui a payé ces indemnités… C’est un cas un peu particulier. Mais je vous donne cet exemple pour que vous puissiez voir les engagements financiers que cela peut représenter.

C’est la même chose pour le gardien. Celui-ci est salarié, et il est compliqué de s’en débarrasser de manière arbitraire… Il faut un motif pour le licencier. Si vous devez le licencier sans motif, cela aura des conséquences financières. Mais si vous le gardez au sein de la copropriété, et bien vous devrez cotiser tous les mois pour son indemnité de départ en retraite. Car c’est bien l’ensemble des copropriétaires dont vous faites partie qui devront verser cette indemnité au gardien.

Vous imaginez la somme que ça peut représenter? Ça peut être des dizaines de milliers d’euros à verser à un salarié en fonction de sa convention collective, mais aussi de son salaire et de son ancienneté. Donc, plus votre gardien sera là depuis longtemps, plus le montant des engagements sociaux de l’indemnité de départ en retraite sera important.

Ce sont des frais qu’on aborde jamais

Donc lorsque vous investissez dans un bien locatif et qu’il y a un gardien dans l’immeuble, il faut être conscient qu’il y aura davantage de frais liés au salaire du gardien… et qu’il y a aussi un gros magot caché que vous allez devoir lui verser au moment où il va partir en retraite.

Alors que faire ?

Personne ne parle jamais de ça. Et pourtant, quel sujet important! Imaginons que vous investissiez dans un bien immobilier, et que le gardien parte en retraite dans un an, deux ans, ou cinq ans (ce qui est un délai assez court!). Cela signifie que vous, en tant que copropriétaire, allez bientôt devoir supporter les frais d’indemnité de départ en retraite du gardien.

Vous devez donc absolument éviter de vous positionner sur un bien qui peut vous sembler intéressant, mais qui au final sera un gouffre financier d’ici quelques années, lors du départ en retraite du gardien.

Si vous investissez dans un bien immobilier et qu’il y a un gardien, vérifiez bien ces choses-là. Depuis combien de temps le gardien est-il en poste? Quand est-ce qu’il part en retraite? C’est extrêmement important et ça vous permettra d’économiser des dizaines de milliers d’euros.

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