Vous avez sûrement vu beaucoup de choses sur Internet qui vous indiquent qu’il est possible d’emprunter sans apport, d’acheter des biens immobiliers sans y mettre un centime de votre poche…  Je vous propose de découvrir aujourd’hui dans cet article les conditions exactes sous lesquelles c’est faisable… Et dans quels cas c’est fortement déconseillé ! (voire impossible…)

 

Est-ce facile d’obtenir un prêt sans apport?

Même s’il est possible d’emprunter sans apport… ne pensez pas que c’est facile et que tout le monde peut emprunter de cette manière. Parce que le fait de pouvoir emprunter sans apport, ça ne veut pas forcément dire emprunter sans argent.

Quand on explique qu’on peut emprunter sans apport, certaines personnes interprètent cela de la mauvaise manière… Elles pensent que c’est possible d’emprunter sans argent, sans épargne, sans situation, sans aucune garantie. Et ça, c’est totalement faux!

Il est impossible d’emprunter sans apport si vous n’avez pas d’épargne ou une situation stable. 

 

À chaque fois que j’ai réussi à emprunter sans apport, j’étais dans une situation stable. J’étais en CDI, j’avais un peu d’épargne de côté, ou alors dernièrement, même si je n’étais plus en CDI, j’avais quand même une bonne trésorerie de côté, et j’ai hypothéqué un bien personnel.

C’est-à-dire que dans le cas où je n’arrivais pas à financer mon bien, à honorer la dette que je venais de souscrire auprès de la banque… la banque serait en droit de me réclamer de vendre afin de se faire rembourser. C’est ce qui à été négocié afin que je puisse emprunter sans apport. 

 

Rappel : Quel est le rôle de la banque?

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est que le métier de la banque, ce n’est pas de prendre des risques. Le banquier est là pour vous faire un prêt et il va vous faire un prêt si, et uniquement si il est absolument sûr que vous allez pouvoir le rembourser. Il n’est pas là pour prendre un risque à votre place. Et s’il sent qu’il y a le moindre risque, il ne vous prêtera pas d’argent, surtout dans le contexte actuel.

 

Une erreur à éviter…

Lors de deux opérations que j’ai réalisé, bien qu’ayant obtenu l’accord du Banquier pour y aller sans apport… j’ai fait une petite erreur d’appréciation. 

J’ai dépassé le budget travaux prévu initialement. Et du coup, ça m’a forcé à investir ma propre trésorerie de manière à pouvoir combler ce qu’il me manquait par rapport à l’emprunt total.

Donc j’ai fait effectivement cette opération sans apport, mais au final, quand on regarde les choses de manière honnête, j’ai réalisé un apport parce que j’ai investi de l’argent de ma poche qui n’était pas prévu au départ.

C’est pourquoi je vous conseille très fortement de toujours avoir une réserve au cas où il y ait un imprévu de dernière minute. Ce serait trop bête de ne pas pouvoir terminer vos travaux…

 

 

Est-il pertinent de faire un apport, ou non? 

Si jamais le banquier vous refuse un prêt sans apport… ce serait une erreur de refuser un prêt avec apport ! 

Imaginez que vous décidiez de réaliser une opération immobilière et demandez un prêt à votre banque, mais que le banquier vous dise : « Écoutez monsieur, moi je vous suis, mais il faut mettre un petit peu d’argent. Par exemple 10, 15 ou 20%. » 

 

Si votre opération financière est viable, c’est-à-dire que vous avez une opération qui vous permettra de dégager de la trésorerie chaque mois… Ces revenus vont vous permettre de réalimenter votre compte d’épargne. Cela va vous permettre de rembourser l’apport que vous avez investi.

Donc il serait dommage de refuser d’effectuer un apport. Parce que quelque part, vous allez reconstituer cet apport, vous allez le récupérer par la suite. 

 

Évidemment, il est toujours mieux de pouvoir y aller sans apport parce que vous profitez au maximum de l’effet de levier. Et ça, c’est extrêmement intéressant. C’est ce qui nous intéresse en tout cas en immobilier. Parce qu’il ne faut pas oublier une chose, c’est que le principal avantage de l’immobilier, c’est l’effet de levier. C’est de pouvoir réaliser ce type d’opération avec peu ou pas d’argent à investir.

Encore une fois, je précise mes mots… Ça ne veut pas dire que vous n’avez pas d’argent de côté. Ça veut tout simplement dire que vous n’investissez pas cette épargne dans vos projets immobiliers. 

Vous pouvez l’investir ailleurs sur des choses qui rapportent. Ou alors, vous le mettez de côté pour vous rassurer vous même aussi bien que le banquier. Parce que ça fait quand même du bien de se dire que si jamais il y a un problème, et bien, il n’y aura pas de problème parce que vous êtes capable de faire face aux imprévus.

 

En clair…

Donc, emprunter sans apport est tout à fait possible, mais il y a des règles de bon sens. Premièrement, il faut avoir une situation financière saine, stable, avoir de quoi pouvoir honorer toutes vos charges mensuelles et pouvoir même prouver à la banque que vous êtes capable de mettre un peu d’argent de côté chaque mois. Tout ça est absolument indispensable.

 

Et deuxièmement, vous avez aussi besoin d’avoir une épargne. Plus votre épargne sera conséquente et plus le banquier pourra vous prêter sans apport. Vous pourrez parfaitement dire au banquier: « Écoutez monsieur, ce que je vous propose, c’est que vous puissiez me prêter, me suivre sur cette opération sans que j’investisse d’argent personnel. Mais en contrepartie, ce que je vous propose, c’est que je vais placer chez vous l’épargne que j’ai ici. » Cela peut être un compte bloqué ou non, peu importe. 

 

Ainsi vous montrez au banquier que vous êtes dans la bonne démarche. Vous lui montrez que vous avez de l’argent, un peu d’épargne, et que si jamais il se passe quoi que ce soit, comme par exemple dépasser le budget travaux initial – mon propre exemple! – ou encore que vous avez une vacance locative, ou bien même que vous avez un ravalement de façade auquel vous devez faire face…. Et bien, vous êtes capable d’y faire face parce que vous avez de l’argent de côté. Ne serait ce que pour vous même, pour votre tranquillité d’esprit, c’est indispensable.

 

Avez-vous bien compris, décrypté le vrai du faux, le mythe et la réalité? Je suis désolé si effectivement ça peut contrarier certaines personnes… Si vous pensiez qu’il est possible d’y aller sans argent, revoyez vos plans. Si vous êtes dans ce cas là, ne commencez pas par investir dans l’immobilier, mais par trouver des méthodes qui vous permettent de vous créer une épargne de sécurité puis apport afin d’investir par la suite dans l’immobilier.

 

Jean de Mon Capital Immo,
Créateur d’opportunités Immobilières