Lorsque l’on exerce une activité de location saisonnière, les revenus locatifs sont soumis à l’imposition. Mais plusieurs possibilités s’offrent à vous en terme de régimes et de perception des taxes. Aujourd’hui nous allons aborder ce sujet assez complexe mais pourtant central : la fiscalité et location saisonnière.

Avant d’aller plus loin, je préfère éclaircir certains points. Je ne suis ni expert-comptable, ni conseiller en gestion de patrimoine. Ce que je vais partager avec vous, dans cet article, est mon point de vue et ma vision des choses en tant qu’investisseur immobilier. Il s’agit de la manière dont je procède pour déclarer mes biens en location saisonnière.

Fiscalité et location saisonnière : comment ça marche ?

Nous allons voir comment fonctionne l’imposition en location saisonnière dans 2 cas :

  • L’investissement en nom propre, c’est à dire que vous investissez vous-même, avec votre nom.
  • L’investissement en société, avec une SCI, une SAS, peu importe.

Ces deux cas sont bien distincts.

Investir en nom propre

Si vous investissez en nom propre, vous allez vous retrouver sous le régime fiscal du meublé. Vous investissez en effet dans un appartement que vous allez aménager afin de le louer en tant que bien meublé.

Cela est valable qu’il s’agisse d’une location de courte ou de longue durée. Dans tous les cas, le régime fiscal sera le même.

Je vais vous parler ici du statut pour lequel j’ai opté, concernant les biens pour lesquels je suis propriétaire en nom propre. Je suis pour ma part en LMNP, c’est-à-dire enLoueur Meublé Non Professionnel. Et dans ce cas, il est possible d’opter pour l’option du régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié, qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit simplement d’avoir la possibilité de bénéficier du même régime fiscal qu’une entreprise.

Vous allez donc pouvoir déduire tous vos frais et charges liés à votre activité de location courte durée. Une façon intéressante de mêler fiscalité et location saisonnière.

Imaginons que la gestion de vos biens entraîne des déplacements fréquents, ou que vous ayez des frais d’entretien ou de gestion par exemple. Vous pourrez les déduire également.

Avec ce régime il devient aussi possible de déduire les intérêts d’emprunt. Bref, cela va vous permettre d’arriver en fin d’année avec un résultat fiscal proche ou égal à zéro.


Pourquoi le régime du réel simplifié est intéressant ?

Certes, avec la location saisonnière, vous aller obtenir un revenu dès le départ.  Mais là où l’opération va être encore plus intéressante, c’est que grâce à ce régime fiscal, vous allez déduire certaines charges et ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant un certain nombre d’années.

Je précise tout de même que nous parlons bien d’impôts sur le revenu locatif et non sur le revenu tout court. Le mieux est bien sûr de contacter un expert-comptable pour réaliser une étude et voir si cela s’applique à votre projet.

Voilà donc comment cela fonctionne pour les particuliers. L’autre avantage concerne la revente.  Dans ce cas là, vous n’êtes pas soumis au régime d’impôt sur la plus-value, appliqué aux entreprises. Mais à l’impôt sur la plus-value des particuliers. Et cela est bien plus avantageux. Comme quoi, fiscalité et location saisonnière peuvent faire bon ménage !

Si à présent, vous préférez investir en tant que société, voici les options qui s’offrent à vous.

Fiscalité et location saisonnière : investir en société

L’idée est donc d’investir via une structure juridique, que ce soit une SAS, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), etc.

Attention pour la location meublée, il n’est pas possible de créer une SCI soumise à l’IR (impôt sur le revenu). C’est absolument interdit. Pourquoi ?  Parce que dans le cadre de l’impôt sur le revenu, il est question de revenus fonciers alors que pour l’IS, il est question de bénéfices issus du commerce.

C’est pourquoi il n’est possible d’investir que via une SAS, une SCI à l’IS, ou une autre structure juridique. À présent, voyons comment fonctionne l’imposition dans ces cas-là.


Imposition dans le cadre d’une société

Le régime d’imposition fonctionne de manière extrêmement simple. Bon, peut être pas tant. Mais je vais faire en sorte de vous simplifier les choses.

Vous allez obtenir un chiffre d’affaires annuel. De ce CA vont être déduites vos charges pour obtenir ce que l’on appelle, un résultat. Et c’est justement sur ce résultat que l’imposition se fera. Ce résultat, ce sont vos bénéfices.

L’imposition sur les bénéfices sera de 15% si vous ne dépassez pas 33 000 euros de bénéfices. Vérifiez les chiffres, car ils évoluent beaucoup au fil du temps. Vous payerez donc 15% sur les 33 premiers milles euros de bénéfices, puis au-delà, vous passerez à l’impôt sur les sociétés soit 33%.

L’inconvénient d’investir en société, c’est que vous êtes soumis à l’impôt sur la plus-value des entreprises et que ce régime est bien moins avantageux que celui de l’impôt sur la plus-value des particuliers.


L’impôt sur la plus-value des particuliers

Pour vous illustrer cet impôt, prenons un exemple. Imaginons que vous ayez un bien, acheté 100 000 euros. Tous les mois, vous allez payer du capital et des intérêts en remboursant votre prêt. Vous allez donc amortir votre bien.

Admettons que chaque mois, vous déboursiez 500 € de capital et 500 € d’intérêts soit une mensualité de 1000 euros pour rembourser votre prêt.

Dans le cas d’un investissement en tant que particulier, cela n’a pas d’incidence. Mais si à présent, vous investissez en tant qu’entreprise, vous amortissez votre bien. Cela signifie qu’après un mois d’activité, votre bien ne vaut plus 100 000 euros mais 99 000 euros.

Si vous revendez votre bien 100 000 euros en tant que particulier : vous n’avez pas d’impôt sur la plus-value à payer car vous n’avez pas réalisé de plus-value.

Si vous réalisez la même opération en tant qu’entreprise : vous êtes soumis à l’imposition sur la plus-value des entreprises.

Dans ce cas, vous paierez 1 000€ d’impôt. 1000€ c’est la différence entre 99 000€ et 100 000€ parce que vous avez amorti votre bien. Mais d’un point de vue comptable, il ne vaut plus 100 000 euros mais 99 000€. Et nous parlons ici uniquement du premier mois. Donc, au fil du temps, ce principe va s’appliquer et le bien perdra de plus en plus de valeur.

Cela signifie que plus vous attendrez lorsque vous investissez en tant que professionnel avec une structure juridique, plus vous payerez d’impôt sur la plus-value, si vous décidez de revendre un jour.


Mon cas personnel

De mon côté, j’ai commencé à investir en tant que particulier, donc en mon nom propre. Mais à présent, j’investis professionnellement, avec des sociétés. Tout simplement parce que la fiscalité des entreprises est beaucoup plus stable que la fiscalité des particuliers.

Le deuxième point qui me pousse à investir en tant que professionnel, avec une société, c’est que je ne suis pas du tout dans un objectif de revente de mes biens.

J’ai plutôt pour mission de me créer un patrimoine, d’avoir des biens qui se valorisent, qui restent et qui puissent me permettre de me générer des revenus à vie.


Faites-vous conseiller par un expert-comptable

Vous vous rendez compte que le choix de votre fiscalité dépend essentiellement de vos objectifs. Pour aller plus loin je vous conseille vivement de consulter un expert-comptable. Il pourra vous présenter des comparatifs chiffrés et étudier votre cas personnel.