Aujourd’hui, je vous livre mon bilan de l’année qui vient de s’écouler. Enfin, je vous dévoile plutôt mes échecs d’investisseur. Tout le monde fait des erreurs, et c’est tout à fait normal. L’idée, c’est de ne pas rester bloqué, de les comprendre et savoir rebondir !

Vous investissez dans un bien et vous souhaiteriez le diviser en plusieurs lots. Vous vous demandez sans doute comment procéder. Peut-être avez-vous entendu les termes de division officielle et non officielle ? Dans un premier temps, il est important de comprendre qu’il n’existe d’un point de vue juridique, qu’un seul type de division : la division officielle.

Alors que se cache-t-il derrière le terme de non-officiel et quelle option favoriser ? Je vous explique tout dans cet article.

La division officielle

C’est la division au sens juridique le plus strict. Au départ, lorsque vous achetez un bien immobilier, il n’y a qu’un seul lot juridique. Par la suite, vous pouvez décider de le « redécouper », afin de créer plusieurs lots. Vous disposerez ainsi de plusieurs appartements. Dans ce cadre, ces nouveaux espaces vont devenir des lots juridiques distincts, qui pourront être revendus séparément.

La division non officielle

On utilise le terme de division non officielle pour évoquer un réaménagement de l’espace, au sein d’un lot. Il est en effet possible de restructurer un appartement, en créant des espaces de vie séparés (deux cuisines, des coins nuits distincts etc.), tout en gardant un seul lot juridique. Ce n’est pas une division parcellaire, tous les espaces de vie créés devront être revendus ensemble.

Cependant, cela ne vous empêche pas de louer à des personnes différentes.

Il est donc important de distinguer ces deux types de division. Il est en effet fréquent de faire la confusion entre les deux termes. Néanmoins, gardons bien à l’esprit qu’au sens juridique, il n’existe qu’un seul type de division.

Quelle est la meilleure méthode à appliquer ?

Lors de mes premiers investissements, j’ai commencé par la « division non officielle « , en réaménageant l’espace de vie de mes biens, sans créer de nouveaux lots juridiques.

Cependant, soyons clairs : il n’y a pas de bonne ou de mauvaise méthode.Les deux types de division sont possibles mais différentes. Tout dépend de la stratégie que vous adopterez par la suite.

L’objectif d’une division non officielle

Prenons la division non officielle par exemple. Vous allez créer une nouvelle chambre, une nouvelle salle d’eau, etc. On se rapproche exactement d’une colocation.

C’est d’ailleurs l’une des utilisations les plus fréquentes du réaménagement d’espace. La plupart du temps, c’est le séjour qui est réduit pour permettre la création d’une nouvelle chambre ou d’une pièce d’eau supplémentaire.

 

Les applications d’une division officielle

Si vous avez pour objectif de créer de nouveaux lots, vous allez devoir prévoir un SAS commun, à l’intérieur du lot redécoupé. Il fera lieu de « parties communes » et permettra l’entrée dans les différents espaces de vie séparés.

Cela étant, vous vous en doutez, vous ne pouvez pas faire tout ce que vous souhaitez, comme vous le souhaitez.

 

La copropriété : la pierre angulaire de votre projet

Lorsque vous réalisez un réaménagement d’espace, il y a plusieurs points à valider. Tout d’abord, vous devez consulter le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et préciseles droits et les obligations des copropriétaires.

Vous devrez porter une attention toute particulière aux 3 points suivants :

  1. La clause des chambres meublées

Le règlement de copropriété ne doit pas comporter de clause interdisant la création de chambres meublées. Si la clause n’est pas mentionnée, vous pouvez réaménager votre bien.

Gardez en tête ce principe de base du droit français : si ce n’est pas interdit et mentionné dans une clause, alors par défaut, cela signifie que c’est « autorisé ».

  1. Ne pas toucher aux parties communes

Vous ne devrez pas toucher aux murs porteurs et aux parties communes, c’est absolument interdit.

Vous aurez éventuellement la possibilité de le faire si vous obtenez l’accord de la copropriété.

  1. La destination de l’immeuble

Vous pourrez trouver cette clause dans votre règlement de copropriété. Elle indiquera que vous n’avez pas le droit de porter atteinte à la destination de l’immeuble. Qu’est-ce que ça veut dire ?

Un exemple sera sans doute plus parlant !

Imaginions que vous fassiez l’acquisition d’un appartement de 200 m², dans un immeuble de style Haussmannien. Il s’agit donc d’un immeuble avec de très grands appartements. Vous souhaitez ensuite diviser ce vaste bien en dix appartements de 20 m² chacun.

Si dans le règlement de copropriété le plus petit appartement est d’une surface de 100 m², vous portez atteinte à la destination de l’immeuble. Pourquoi ?

Parce que vous allez créer des surfaces de vie qui seront inférieures à la plus petite surface existante au sein de l’immeuble.

Faites le point sur votre objectif

Selon votre objectif, il faudra opter pour la division officielle ou le réaménagement d’espace.

Vous devez donc vous demander comment vous comptez exploiter ce bien.En ce qui me concerne, j’ai commencé en créant plusieurs espaces de vie. Je souhaitais exploiter mes biens en location de courte durée. Une fois les espaces de vie réaménagés, il y a assez peu de contraintes. Il faut prévoir le règlement des charges, (électricité, eau, etc.).

Je suis ensuite passé en « division officielle » (division parcellaire de mes biens).

La division officielle : pour le locatif classique

Si vous souhaitez louer vos biens de manière plus traditionnelle, je vous conseille fortement « la division officielle ». Vous aurez une gestion un peu plus conséquente, certes. Vous devrez notamment songer à répercuter les charges sur chacun des locataires. Pour rappel (ou si vous l’ignorez), il est interdit de re-facturer l’électricité par exemple.

Vous pourrez sinon, mettre en place un forfait avec des charges mensuelles facturées au locataire par exemple. Bien que pratique, je ne vous recommande pas cette solution.

Rester en bons termes avec la copropriété

En me lisant, vous allez peut-être penser : « après tout, qu’est-ce qui m’empêche de commencer par réaménager l’espace de vie puis par la suite, de faire une division officielle de mon bien ? ». Il ne restera plus qu’à demander l’accord de la copropriété.

Oui bien sûr. Mais je ne vous le déconseille. En agissant ainsi, vous allez mettre la copropriété au pied du mur. Et vos voisins risquent de ne pas apprécier.

Je vous recommande donc de demander l’accord auprès de la copropriété, au préalable,pour obtenir l’autorisation de la division de votre lot. (À priori, la copropriété n’a pas le droit de s’y opposer).

Une fois la division du bien effectuée, la copropriété donnera son accord sur la nouvelle répartition des charges.

Vous pouvez retrouver toutes les étapes et démarches détaillées dans cet article consacré à la division de biens.

En conclusion

Selon la stratégie que vous adopterez, la division officielle ou le réaménagement d’espace seront à envisager.

Dans tous les cas, assurez-vous d’avoir bien validé tous les points évoqués. En optant pour la division officielle, vous devrez respecter un certain nombre d’étapes et de procédures. Encore une fois, lisez bien votre règlement de copropriété. Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire, ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.