Si vous possédez un grand appartement, une maison ou même un plateau, à partir desquels vous aimeriez créer plusieurs biens immobiliers, vous vous posez forcément cette question. Diviser un bien immobilier est-il légal ? Et je peux d’ores et déjà vous dire que la réponse est oui. Mais… à certaines conditions. Dans cet article, je vous détaille les éléments à prendre en compte et les différentes manières de diviser un bien immobilier, en toute légalité.

Diviser un bien immobilier sans créer de nouveau lot

La première solution que je souhaite partager avec vous, est celle que je pratique moi-même. Il s’agit d’une division non-officielle. Attention, soyons clairs, il ne s’agit pas de flirter avec les limites de la légalité. Simplement de réaménager l’espace, sans créer de lots juridiques distincts.

Et du point de vue de la loi, rien ne vous empêche de diviser votre bien. Cela suppose néanmoins quelques pré-requis.


Vérifier le règlement de copropriété 

Dans un premier temps, vous devez absolument vérifier que ce ne soit pas interdit par le règlement de copropriété. C’est absolument indispensable. Pourquoi ? Parce que le règlement de copropriété appartient au domaine du droit privé. Et que ce dernier est au-dessus du droit public, d’un point de vue hiérarchique. Logique me direz-vous.

Ramenons ça à un exemple plus trivial. La loi n’oblige personne à quitter ses chaussures lorsqu’il rentre chez lui. Mais si vous avez décidé que vos convives devaient laisser leurs baskets au pas de la porte, c’est votre règle privée qui prend le dessus. Vos invités sont, d’une certaine manière, sur votre propriété et doivent donc respecter les règles qui la régisse.

Bref, gardez en tête que le droit privé prime et que vous ne pouvez pas démarrer un réaménagement de l’espace, en vue d’une division, si votre règlement de copropriété l’interdit. Vous ne voudriez pas entrer en procès avec Janine du 6ème  étage, n’est-ce pas ?


Que dit la loi ?

En pratique, et si votre règlement de copropriété le permet, il est parfaitement légal de réaménager l’espace comme vous le désirez. C’est comme si vous souhaitiez monter une cloison pour créer une chambre supplémentaire, ou tout simplement ouvrir l’espace entre la cuisine et la salle à manger par exemple. Pour faire simple : avec la division non-officielle, vous créez des espaces de vie, remontez des cloisons, en enlevez, sans jamais toucher aux parties communes.


Le cas des parties communes

Parlons-en justement, de ces parties communes. En effet, il est strictement interdit d’y toucher. L’unique cas où cela sera possible, c’est si votre copropriété en donne expressément l’accord. Vous pouvez en faire la demande lors de l’assemblée générale de réunion de copropriété.

Dans le cas où la copropriété donnerait son feu vert, vous pourrez modifier les parties communes. Sinon ne le faites pas, c’est absolument interdit. Vous ne pouvez pas toucher quelque chose qui ne vous appartient pas en totalité.

Pour résumer, on ne touche pas aux parties communes ni aux murs porteurs ni aux gros piliers. On ne fait que du réaménagement intérieur.

Cela concerne donc le premier type de division. À présent, je vais vous expliquer comment procéder si vous souhaitez créer des lots distincts.


Diviser un bien immobilier en créant de nouveaux lots juridiques

Il s’agit là d’une division véritable. En effet, le premier cas n’est pas vraiment une division, mais plutôt du réaménagement d’intérieur comme pourraient le faire Stéphane Plazza et son équipe. Pardonnez la référence. La solution que nous allons aborder à présent va entraîner des modifications plus profondes.

En terme d’aménagement, le processus est le même. Vous allez, au sein de votre bien, créer de nouveaux espaces de vie. Si vous possédez un appartement de 100m2 par exemple, vous créerez peut-être deux appartements de 50m2 chacun avec cuisine, salon, chambres etc. pour chacun d’entre eux.

Mais cette fois-ci, vous allez indiquer qu’il s’agit de deux lots juridiques différents. Tout comme dans le premier cas, vous devez d’abord vous assurez que votre règlement de copropriété le permet. Il vous faudra aussi faire une demande à l’assemblée générale, puisque vous allez engendrer une nouvelle répartition des charges.

Et oui ! Vous possédiez au départ un lot avec une seule quote-part. Mais à présent, ces charges doivent être réparties entre les deux nouveaux lots.

Si nous restons sur notre exemple, très schématique de l’appartement de 100 mètres carrés, vous devrez faire valider à l’assemblée générale que la quote-part, qui organisait les 100 mètres carrés, soit divisée en 2 quote-part de 50 mètres carrés. En réalité, vous n’avez pas deux lots mais trois. En effet, vous avez besoin d’un petit couloir d’entrée qui va rediriger vers les deux appartements. Mais ne soyons pas tatillons. Vous comprenez le principe

Le règlement de copropriété devra également être modifié auprès de votre notaire et enfin vous aurez besoin de l’intervention d’un géomètre, pour recalculer les surfaces habitables.


Alors on fait quoi ?

Personnellement, je vous conseille de tout faire valider avant de débuter vos travaux, auprès du syndic. Même si ce n’est pas une obligation, cela peut vous éviter d’avoir à vous justifier par la suite. Et si Janine cherche les problèmes, vous pourrez faire valoir, en toute bonne foi, que les démarches ont été effectuées et validées au préalable.

Pour finir, rappelez-vous que diviser un bien immobilier est parfaitement légal !  Il suffit de faire les choses intelligemment, en respectant les contraintes et étapes nécessaires. Tant que vous n’allez pas à l’encontre du règlement de copropriété, vous êtes dans votre droit.

Pour en apprendre davantage sur la division de lots, je vous invite à découvrir le programme consacré. Vous pouvez rejoindre la liste d’attente pour être tenu informé en priorité, de la réouverture des inscriptions.