Imaginer que l’on peut réaliser une bonne affaire dans l’immobilier sans effort est une illusion.  Heureusement, nous restons persuadés que réaliser un bon investissement locatif — rentable — est tout à fait possible. Cela demande toutefois une bonne méthodologie, et du temps.

Qu’est-ce qu’un bien qui s’autofinance ?

Un investissement locatif autofinancé indique que vos revenus issus des loyers du bien couvrent vos mensualités d’emprunt. 

Prenons un exemple : vous empruntez 150 000 € sur 15 ans pour acheter un bien en location, avec un taux d’intérêt de 0,87 % et un taux d’assurance de 0,34 %. Votre crédit atteint 17 705 €, avec 932 € de mensualités. C’est ce que vous versez chaque mois à la banque prêteuse. Votre logement de 3 pièces vous permet de faire de la colocation, et vous touchez en moyenne 1 000 € par mois. Bravo : vous avez acheté un bien qui s’autofinance ! Mieux, vous avez même réalisé une opération rentable, car les revenus sont supérieurs aux dépenses !

Note : Chez Mon Capital Immo, nous conseillons à nos clients et à nos élèves de considérer qu’un bien s’autofinance si les loyers couvrent également la taxe foncière et les charges.

Attention : il n’ait pas rare de voir des biens à la vente qui ont des résultats incroyables. Ces résultats peuvent être tout à fait juste mais attention à vérifier les chiffres. La confusion entre la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette est très vite faite ! 

Il faut retenir que trouver un bien qui s’autofinance n’est pas une chose aisée, et que cela demande du temps de recherche et un œil averti.

Créer une opportunité en immobilier : entre stratégie et réflexes 

Une opportunité, ça se crée ! Bien investir dans l’immobilier ne peut pas se résumer à trouver un logement, à l’acheter et à le louer. La pertinence d’un investissement dépend du bien, mais également de la vision et des choix de l’investisseur. 

Se créer un système de surveillance du marché, préparer ses visites, apprendre à estimer le prix des travaux, négocier et utiliser une bonne stratégie : voici 5 grands fondamentaux pour trouver une belle affaire, ou en transformer une d’apparence moyenne en une affaire exceptionnelle.

Créer sa bonne affaire en utilisant une bonne stratégie

Selon la stratégie d’investissement adoptée et vos compétences, une opération peut s’avérer pas rentable, moyennement rentable ou très rentable. 

Prenons un exemple : 

Pierre, 38 ans, décide de se positionner sur un appartement de type T4 dans le centre de Reims. En bon état, il le met en location immédiatement et le loue à une jolie petite famille pour 1 000€ par mois. 

De son côté, Marie, 33 ans, réalise exactement la même opération, dans le même immeuble. Mais au lieu de le louer « classiquement », elle le met en colocation. Chacune des chambres est louée 500€ par mois soit 1 500€ au total. 

Même opération mais des résultats complètement différents ! 

De même, la rentabilité d’un studio ne sera pas égale si vous louez à l’année à des étudiants ou si vous optez pour la location saisonnière.

Deux mêmes investisseurs peuvent réaliser le même type d’opération et avoir des résultats du simple ou double ! La méthode utilisée peut tout changer ! 

Quand vous investissez, ne perdez jamais de vue la stratégie que vous allez utiliser et adaptez-la aux biens que vous visitez. 

Note : Chez Mon Capital Immo, nous conseillons de trouver des biens qui au minimum s’autofinance avec une méthode de location dite classique. Ainsi le risque financier reste moindre,  et si vous  utilisez une stratégie plus atypique, elle sera là pour faire de votre bien un investissement très rentable. 

Mettre en place un système de veille informationnelle

L’immobilier, c’est l’art de la patience. Explorer un marché local, comparer les biens en vente, visiter, négocier… Tout cela peut demander du temps, surtout si vous êtes en quête de la bonne affaire. 

Pour vous faciliter la tâche, nous vous recommandons tout d’abord de mettre en place un système de veille informationnelle. Créez des alertes sur des plateformes comme SeLoger ou Le Bon Coin, par exemple. Pensez aussi aux agrégateurs comme Pretto Search ou Rendement Locatif. Inscrivez-vous aux newsletters d’agences locales, créez des relations privilégiées avec des agents ou mandataires et faites-leur part de vos besoins…

Se constituer une check-list pour chaque étude de bien immobilier

Pour les visites, listez les critères indispensables pour que le bien recherché soit en adéquation avec vos objectifs et la stratégie de location que vous allez mettre en place : 

  • superficie du bien
  • nombre de pièces
  • agencement des pièces, présence d’un balcon ou d’une terrasse
  • mobiliers restant après la vente
  • état des fenêtres
  • humidité dans les pièces (surtout salle de bains)
  • prise internet et téléphone
  • prix du bien
  • taxe foncière
  • voulez-vous des locataires en place ? Si oui, vérifiez qu’ils sont de bons payeurs. 

 

Vous devez aussi vous renseigner sur les atouts/inconvénients de l’environnement dudit logement et tentez d’évaluer leur impact à moyen terme et à long terme : 

  • distance avec les transports en commun
  • politique de la ville par rapport aux logements en location saisonnière si vous décidez d’utiliser cette stratégie. 
  • présence d’un parking
  • commerces de proximité
  • nuisances sonores

Réaliser un bon investissement, c’est anticiper au maximum les éventuelles dépenses futures, mais pas uniquement dans le logement en soi. Renseignez-vous ainsi sur l’immeuble et la copropriété :

  • âge de l’immeuble
  • état de la façade
  • date des derniers travaux et du ravalement de façade
  • état des parties communes
  • digicode
  • présence d’un gardien
  • présence de services de ménage
  • état de l’ascenseur et des escaliers
  • projets de la copropriété

Estimer le prix des travaux

Bon nombre de particuliers (mêmes investisseurs) ne souhaitent pas s’embêter avec la réalisation de travaux. 

Pourtant, ces derniers permettent parfois de transformer une affaire peu rentable en une opération à fort rendement. Par exemple, séparer une grande chambre en 2 peut permettre de créer une colocation, ce qui va décupler le rendement du logement en location. 

Encaisser les loyers rapidement est un autre objectif de tout investisseur. Pour aller vite, mieux vaut que les travaux soient réalisés par des professionnels. En plus, ça évite les erreurs de réalisation. 

Apprendre à estimer rapidement le prix des travaux, vous créer un petit réseau d’artisans et leur demander des devis vous sera donc profitable. 

Parvenir à imaginer un logement tel qu’il pourrait être et non tel qu’il est en l’état (avant travaux, avec le mobilier des propriétaires en place, etc.) est un exercice indispensable. 

Plus généralement, vous devez apporter une plus-value palpable et réelle pour tirer des avantages financiers de votre opération immobilière. C’est à vous de créer la bonne affaire ! Évidemment, certains conseils et méthodes vous aideront à atteindre vos objectifs.

Négocier le prix du logement

En conversant avec les propriétaires ou l’agent immobilier, il est parfois possible d’estimer le degré d’urgence de la vente. Et une personne qui souhaite vendre rapidement son bien sera parfois plus encline à accepter de « casser » son prix de vente. La psychologie humaine est un point important dans toute négociation, et cela reste le cas dans l’immobilier.

Si vous n’êtes pas pressé, vous pouvez aussi visiter de nombreux logements et tenter de négocier « gros » à chaque fois. Au bout d’un moment, vos efforts pourraient bien finir par payer, et vous aurez alors réalisé une belle affaire. Mais cette méthode un peu « agressive » peut parfois demander beaucoup de temps, surtout dans les zones tendues où les logements en vente partent comme des petits pains.

N’oubliez pas : une bonne affaire se présente rarement d’elle-même. Elle se créé, se réfléchit ! Il faut savoir la détecter ! Nous pouvons vous aider sur ce point…

Mon Capital Immo —

Créateur d’opportunités