50% De Rentabilité En Location Saisonnière ? La Vérité Enfin Révélée…

Rentabilité

Une opération immobilière ultra rentable

Ce bien, je l’ai acheté 12.500 euros. Je ne sais pas si vous vous rendez compte, mais acheter un bien immobilier 12.500 euros en plein centre ville d’une ville comme Lyon, alors que dans ces quartiers là le prix au mètre carré est plutôt à 7000 euros pour un appartement… c’est une opération financière qui est absolument énorme!

12.500 euros pour 22 mètres carrés. Faites le calcul! C’est moins de 600€ le mètre carré… Alors bien évidemment, au-delà de ça, il y a eu des frais, des travaux et aussi du temps. Premièrement, il a fallu consulter les services de l’urbanisme. Et deuxièmement, j’ai ensuite dû prendre un architecte pour s’occuper du projet. Les démarches ont été longues et compliquées.

Le fait est que cela reste une opération ultra rentable. J’ai transformé un simple garage en un appartement haut de gamme, je l’ai acheté vraiment pas cher et je le loue cher (bien au-dessus du prix moyen auquel est loué un appartement sur le marché de la location courte durée)

La vérité caché enfin mise à jour

Pourquoi je vous parle de ça? C’est parce que cette opération me donne du recul. 

Quand cet entrepreneur me racontait son histoire, où la rentabilité de son ami qui avait dépassé les 50% sur un appartement… aussitôt je suis devenu sceptique. Car même si j’ai eu l’opportunité d’effectuer une opération ultra rentable avec ce garage (acheté 12.500 euros et loué très cher après transformation), je n’ai pas dépassé les 50% de rentabilité.

La location saisonnière, c’est quelque chose que je maîtrise très bien, je fais ça depuis 2012, et j’ai exploité une quinzaine de biens en même temps de cette manière. Donc en échangeant avec cette personne, je lui demande : « Mais comment c’est possible? Il faut que tu m’expliques combien ton ami a acheté cet appartement et combien il le loue! Que veux-tu dire par rentabilité? »

Et au fur et à mesure de la discussion, je comprends qu’il loue un certain montant, qu’il a certains frais de frais de ménage et qu’il facture… et là, je lui dis : « Attends, quand tu me dis 50% de rentabilité, ça veut dire que tu comptes les frais de ménage qu’il facture? Mais sachant que les frais de ménage, là derrière, tu dois aussi les débourser parce qu’il faut payer quelqu’un pour réaliser ce ménage… du coup ce n’est pas vraiment de la rentabilité! » 

Et là, cet entrepreneur me répond : « Bah oui, mais bon, on sait tous que la location saisonnière, ça engendre quand même un peu plus de frais, voire beaucoup plus de frais qu’une location de type plutôt classique. Donc, on compare ce qui est comparable, on compare la rentabilité des locations saisonnières par rapport à la rentabilité d’une location saisonnière, et puis le classique par rapport au classique. Il ne faut pas mélanger les deux. » 

Un désaccord total

Quand on parle de rentabilité, que ce soit de la location saisonnière ou pas, on parle de rentabilité. Donc, c’est pour cette raison que je parle plutôt de trésorerie, de cash flow, d’argent qui est dégagé. Appelez ça comme vous voulez, mais ici on veut parler du bénéfice, une fois que tout à été déduit.

C’est à dire qu’on prend notre chiffre d’affaires, on déduit les commissions du site sur lequel on passe l’annonce, on déduit les frais de ménage, on déduit le linge, les frais de remplacement de matériel quand il y a de la casse, etc. On déduit vraiment tout.

Et ce qui nous intéresse, c’est ce qui reste à la fin. C’est comme ça qu’on peut comparer une vraie rentabilité d’une location saisonnière avec la rentabilité d’une location plus standard, plus classique.

C’est ma vision des choses. Et c’est pour ça que j’ai envie de vous dire : faites attention! Faites attention aux chiffres qu’on vous annonce. Parfois, on peut vous donner des rentabilités qui sont super alléchantes sur le papier, on peut vous annoncer du 10, 15, 20, 40, 50% de rentabilité en location saisonnière, mais ce n’est pas de la vraie rentabilité… 

La vraie rentabilité

Pour calculer la vraie rentabilité, vous devez tenir compte de votre bénéfice et non pas de votre chiffre d’affaires. Sinon, ça ne veut absolument rien dire. C’est comme si on prend l’entreprise Airbus, par exemple, qui vend des avions. Imaginez Airbus qui une fois après avoir vendu un avion à plusieurs centaines de millions d’euros se dise : « On a fait 100 millions de rentabilité en vendant cet avion! » C’est complètement absurde.

Non! Ce n’est pas du tout ça. Derrière, il y a énormément de charges et énormément de coûts. Il faut intégrer ces coûts pour vraiment savoir combien on gagne. C’est ça qui nous intéresse. Donc attention, les chiffres qu’on vous annonce ne sont pas forcément la vraie rentabilité. Et ces chiffres ne sont pas non plus vraiment le reflet de ce que la personne gagne…

Et puis ensuite, il faut aussi inclure la fiscalité. Comment allez-vous gérer la fiscalité de votre bien? Est-ce que vous avez plutôt acheté un bien en nom propre ou en société? Car une fois qu’on dégage des bénéfices, il reste encore des impôts à payer. Et tout cela, il faut l’intégrer.

Conclusion

Donc je voulais tout simplement mettre un point de mesure sur tout cela. Parce qu’il ne faut pas se fier à tout ce qu’on vous dit… il faut vraiment faire les calculs dans le détail, pour voir vraiment ce que rapporte un bien en location courte durée.

Aujourd’hui, après avoir exploité une quinzaine de biens en location courte durée, je peux vous dire que c’est une stratégie très intéressante, et très rentable. Il s’agit même du mode d’exploitation le plus rentable si on fait les choses correctement. Je voulais simplement vous mettre en garde contre les faux chiffres. Lorsque vous achetez un bien, allez vraiment au fond des choses, n’acceptez pas les chiffres que l’on vous donne sans y jeter un œil de plus prêt.

Jean, Mon Captial Immo

Créateur d’opportunités immobilières