Avant un investissement immobilier, on se pose tous la même question : est-ce que cet investissement vaut le coup ? Pour ne plus passer à côté des bonnes affaires et reconnaitre les biens qui valent la peine, je vous propose de découvrir les 10 critères pour valider un bien immobilier avant d’investir pour faire de la location courte durée ou pour diviser. Qu’ils s’agissent de critères financiers, techniques ou règlementaires, il convient de tous les valider un à un afin d’évaluer leur adéquation avec votre stratégie d’investissement.

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Je suis ravi de vous retrouver dans ce nouvel article où je vais vous parler des 10 critères pour valider un bien immobilier avant d’investir pour réaliser une division immobilière. Il est essentiel de valider ces critères avant de vous positionner sur un bien avec lequel vous souhaitez vous créer une rente avec l’immobilier.

10 critères pour valider un bien immobilier :
Le prix du mètre carré, premier critère

Ce 1ercritère, est le plus évident.
Le prix au mètre carré est ce qui va nous différencier de nombreux investisseurs. Ils sont nombreux à se positionner sur de petites surfaces où le prix au mètre carré est assez élevé.

Pour ma part, je vais plutôt sur des surfaces un peu plus importantes où le prix au mètre carré est beaucoup moins important.

C’est ce qui va nous nous différencier de la majorité des gens. On va acheter au prix de gros pour louer au détail.

La copropriété

Le deuxième critère à regarder, c’est la copropriété. Qu’est-ce que j’entends par là ?
L’idée est de se renseigner, de scruter un petit peu ce qui se passe dans la copropriété.

Regardez les boîtes aux lettres par exemple. Est-ce que vous avez des professions libérales ? Est ce que vous avez plutôt des personnes qui vivent dans cet immeuble ?

Ça va vous donner déjà des indications sur le type d’immeuble. Si vous voyez qu’il y a des médecins, des professions qui engendre un petit peu de passage, eh bien c’est peut-être plutôt un point positif, parce que du coup vous attirerez beaucoup moins l’attention si vous faites de la location courte durée. En revanche, si vous voyez qu’au niveau de la copropriété n’y a que des propriétaires d’un certain âge qui regardent tout ce qui se passe… Là ça peut être un peu plus compliqué.

Donc essayer de jauger un petit peu la copropriété, de regarder comment elle est faite. Vous pouvez parfaitement poser des questions à l’agent immobilier ou aux vendeurs.

Le Digicode

C’est le premier truc qu’on voit même avant de rentrer dans l’immeuble, et ça va être notre 3èmecritère. C’est une chose que je regarde tout de suite. Pourquoi ? Parce que lorsqu’on a un code d’entrée, vous savez celui avec un badge, ça peut ça peut être un peu plus compliqué.

Ce n’est pas rédhibitoire, il y a toujours des solutions. Mais c’est quand même toujours agréable lorsque vous faites de la location courte durée d’avoir une entrée où on appuie simplement sur le bouton pour franchir la porte d’entrée ou alors si on a un code directement que l’on peut taper. C’est beaucoup plus pratique qu’avec un badge.

Regardez ce point-là, sachant que ce n’est pas rédhibitoire. Il y a toujours des solutions si vous avez un badge pour faire des entrées même sans être présent.

Posez-vous toujours la question : est-ce qu’on a une facilité d’accès ? Est-ce que les locataires peuvent entrer sans qu’il y ait une présence pour accueillir des personnes qui viennent pour séjourner dans votre appartement ?

Le bien est-il traversant ?

Un autre élément à regarder également, c’est la disposition du bien. A savoir, est-il traversant ou non ? S’il est traversant alors sachez que vous avez de grandes chances de pouvoir le diviser.

Attention, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit. Ça ne veut pas pour autant dire que vous pourrez le diviser mais il y a de grandes chances.

S’il n’est pas traversant ça ne veut pas dire que vous ne pourrez pas le diviser. On peut parfaitement diviser des appartements qui ne sont pas traversant. Mais le fait que ce soit traversant, c’est facilitant. Donc si vous voyez qu’un appartement est traversant, c’est vraiment très très positif, en tout cas pour une division.

Les évacuations

C’est un autre critère que je valide avant d’acheter. Où sont vos évacuations ?

Si vous avez une évacuation par exemple, dans un coin, ça peut être très compliqué de diviser ou d’implanter une douche ou WC ailleurs qu’à cet endroit.

Si vous avez une évacuation qui est plutôt centrale, c’est très positif. Ça sera beaucoup moins compliqué de pouvoir relier les évacuations de chacun des deux appartements, si vous divisez. Bien évidemment, il faut valider tout ça avec vos artisans une fois la visite faite.

Le règlement de copropriété

On va regarder un document très important : le règlement de copropriété. C’est dans ce document, où l’on va pouvoir vérifier si on a l’autorisation de diviser ou pas, et si on peut faire de la location courte durée ou pas.

Vous allez donc regardez s’il y a des clauses sur la division. En ce qui concerne la location courte durée, vous allez valider qu’il n’y a pas de clause de bourgeoisie exclusive.

Ce terme est très important, j’y reviendrai plus précisément dans un autre article ou vidéo.

Mais sachez que cette clause de bourgeoisie exclusive vous empêche de louer vos appartements en location courte durée. Donc sachez que si vous trouvez cette clause, c’est complètement rédhibitoire.

Lisez bien le règlement de copropriété, c’est vraiment très important. Il faut le valider avant d’aller plus loin et avant de vous lancer dans les travaux et des démarches.

Les charges communes

On va bien sûr regarder les charges communes, c’est quelque chose d’important.

Notamment au niveau du chauffage, alors là, je vais aller, encore une fois, un petit peu à contre-courant, de ce qu’on peut voir et tout ce qu’on peut lire sur ce sujet.

Moi lorsque je vois un appartement où il y a des charges communes à tout l’immeuble, comme le chauffage par exemple, hé bien, je trouve que c’est plutôt positif. Car lorsque que vous faites de la location courte durée, les locataires qui sont ici ne font pas forcément attention au chauffage, à leur consommation énergétique parce qu’ils ne vivent pas dans cet appartement. Ils vont peut-être laisser le chauffage allumé toute la journée ou la climatisation allumée toute la journée.

Lorsque vous êtes sur un chauffage collectif et bien c’est c’est plutôt positif parce que ça vous permet de lisser tout ça au niveau de toute la copropriété. Ça vous permet d’avoir une meilleure visibilité de vos charges.

Être réactif

Une fois que vous avez validé tous ces éléments, et bien vous pouvez faire une offre, tout de suite.

Lorsque vous visitez un bien, que vous avez valider les critères précédents, si ça passe au niveau du budget, alors faites l’offre tout de suite. N’attendez pas, ne réfléchissez pas. Vous faites l’offre, vous réfléchissez après !

Hé oui, sachez qu’une fois que vous avez fait l’offre, il faut que le propriétaire la valide puis il faut prendre rendez-vous pour signer un compromis auprès du notaire. Il se passe alors encore un délai et c’est pendant ce délai-là que vous allez réfléchir.

 

10 critères pour valider un bien immobilier : rien n’est figé !

Mais même encore après, si vous besoin d’un délai de réflexion supplémentaire, sachez que si vous avez signé le compromis, vous pouvez encore vous rétracter, dans le cas où vous n’avez pas obtenu votre prêt.  Ça vous coûtera un petit peu d’argent, vous allez perdre environ 400 euros si vous allez jusqu’à cette phase. En tout cas, si vous arrêtez avant de signer le compromis, vous ne payerez absolument rien. Mon conseil : faite l’offre tout de suite et puis vous réfléchirez ensuite. Les bonnes affaires passent vraiment très vite, donc ne perdez pas de temps à réfléchir sinon quelqu’un d’autre va passer derrière.