Statut LMNP ou LMP : que choisir ?

 In Conseils, Location saisonnière

Lorsque vous louez un bien meublé, 2 options vous sont proposées concernant la fiscalité : le statut LMNP ou LMP. Quels sont les avantages ou les inconvénients de ces 2 statuts ? Quelle option choisir ?

Vous le savez très certainement, lorsque vous louez vos biens immobiliers en meublé, vous êtes bénéficiaire d’un régime fiscal plus avantageux que le régime en location nue. Il s’agit tout simplement du régime dit « du meublé ». Ce régime présente de nombreux avantages.

 

2 options fiscales : LMNP ou LMP   

Lorsque vous avez une location meublée, vous avez deux possibilités :

  1. Être sous le statut du LMNP, c’est à dire Loueur en Meublé Non Professionnel
  2. Être sous le statut du LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Comment choisir entre ces 2 statuts ? Est-t-on obligé d’opter pour l’un ou l’autre de ces statuts ? Pour y répondre, il suffit d’évaluer 3 critères :

 

  • Les revenus immobiliers

Vous pourrez opter pour le statut du LMP uniquement si vos revenus immobiliers dépassent les revenus du foyer fiscal.  Si les revenus tirés de vos activités immobilières sont inférieurs à ceux de votre foyer fiscal, vous ne pourrez pas prétendre au statut du LMP. Vous devrez rester en LMNP.

 

  • Un chiffre d’affaires minimum

Pour opter pour le statut du LMP vous devez réaliser au minimum 23 000 € de recettes locatives par an. Si les loyers que vous percevez n’excèdent pas 23 000 € par an, vous devez rester en LMNP.

 

  • Être inscrit au RCS

Pour prétendre au statut du LMP, vous devez être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Si les revenus de votre activité immobilière sont supérieurs aux revenus de votre foyer fiscal, que vous dépassez le plafond des 23 000 € par an et que vous ne souhaitez pas passer sous le régime du LMP, il vous suffit simplement de ne pas vous inscrire au registre du commerce et des sociétés. Vous pourrez ainsi conserver votre statut LMNP.

Donc, même si vous faites 50 000€, 100 000€ de revenus par an, vous n’êtes pas obligé de passer en LMP.

 

 

LMP ou LMNP : que choisir ?

Le fait de passer en statut LMP peut inquiéter certaines personnes. Mais ce régime présente, comme celui du LMNP, des avantages et des inconvénients. Comparons ces 2 statuts.

 

  • Déduction des charges

Lorsque l’on fait de la location en LMNP, il est possible de déduire de nombreuses charges, notamment lorsque vous choisissez l’option au réel.

Lorsque vous passez en LMP et optez pour le régime au réel simplifié, vous pouvez déduire des charges . En effet, ce régime au réel simplifié vous permet la déduction de nombreuses charges (frais liés à l’activité immobilière comme l’amortissement de l’immeuble, les intérêts d’emprunt, etc.…).

Une confusion est souvent faite entre la possibilité de déduire des charges et le régime du LMP. Vous pouvez parfaitement déduire l’ensemble de vos charges et être en LMNP, tout simplement en prenant l’option au réel.

Pour synthétiser, je peux être en LMNP avec option pour le régime du réel et déduire toutes mes charges, sans obligation d’être sous le régime du LMP.

 

  • Déduire le déficit

Un des grands avantages du LMP, (impossible en LMNP), est de pouvoir déduire son déficit du montant de votre imposition personnelle. C’est à dire qu’une fois vos charges déduites, vous constatez un déficit (vos charges sont supérieures à vos recettes), vous avez la possibilité de déduire ce déficit sur votre imposition personnelle. Vous pourrez ainsi diminuer votre imposition.

Cela représente un énorme avantage car ces déficits peuvent être reportés d’année en année sur une durée de 10 ans.

Cependant, cet avantage c’est vraiment de la théorie car on arrive difficilement à avoir un déficit. Pourquoi ?
Parce que les déficits liés à vos biens immobiliers sont essentiellement dûs à l’amortissement. Et bien évidemment, le LMP ne permet pas de prendre en compte les déficits dûs à l’amortissement. Au final, il s’avère donc très compliqué de déduire un déficit.

 

  • La couverture sociale

Un autre avantage du LMP est le fait de pouvoir bénéficier d’une couverture sociale, une assurance maladie. Le coût est d’environ 35 % du montant de votre résultat fiscal. C’est un coût relativement important. En revanche, si vous avez un résultat nul ou déficitaire, un tarif forfaitaire de 1 500 € sera à régler. Ces 1500€ sont redevables uniquement si vous n’avez pas d’autre activité en parallèle.  Si vous avez une autre activité en parallèle, ce montant sera amoindri et sera d’environ 500 € par an.

Si vous ne dégagez pas d’autres revenus que votre activité en meublé, vous pouvez bénéficier de la CMU.

 

Petite précision également, depuis peu, si vous êtes un loueur en meublé et que vous faites de la location de courte durée, que vous dépassez les 23 000 € et que vous êtes affilié au RSI : vous validez des trimestres pour la retraite.

 

  • La plus-value

Maintenant nous allons voir un gros inconvénient du statut LMP.
En optant pour le LMP, vous devenez un professionnel. Et de ce fait, vous devez respecter la règle de la plus-value des professionnels. Cette règle là est franchement repoussante.

Prenons un exemple :

Si vous achetez un bien 100 000 € que vous revendez 10 ans plus tard au prix de 100 000 €. Au fur et à mesure, vous allez amortir votre bien. Ce qui fait que d’un point de vue comptable uniquement, votre bien immobilier ne vaudra pas plus de 100 000 € mais peut-être 50 000€ parce que l’on aura amorti du capital.

Autrement dit, en LMP, si vous revendez votre bien 100 000 € sans réaliser de vraie plus-value, il vous sera quand même appliqué une plus-value de 50 000 €. Sur votre bilan le bien ne vaudra donc plus que 50 000 € en valeur comptable. Vous voyez le souci ?!

 

Alors que si vous êtes en LMNP, que vous achetez et revendez ce même bien 100 000 €, la plus-value sera égale à zéro. En effet, il n’y aura pas ici de valeur comptable à prendre en compte.

Pour moi c’est ce critère qui est le plus important pour vous aider à choisir entre LMNP et LMP. Il y a une vraie incidence. L’impôt sur la plus-value est vraiment très lourd si vous passez en statut LMP.

 

  • L’ISF

Quand on souhaite passer en LMP, on avance souvent l’avantage de l’exonération de l’impôt sur la fortune (ISF) sur les biens immobiliers.

Pour être exonéré de l’ISF, il faut cependant, respecter certaines conditions :

–       Avoir un résultat supérieur aux revenus du foyer fiscal et n’étant pas égal à 0,

–       Que cette activité en LMP vous dégage des revenus.

Pour bénéficier de cette mesure, il faut donc que vos revenus immobiliers soient supérieurs à ceux de votre foyer fiscal. Vous devez donc déduire vos charges avec parcimonie.

 

C’est donc à double tranchant car le fait de devoir réaliser plus de recettes va augmenter vos cotisations sociales ainsi que le montant de vos impôts. Tout cela pour ne bénéficier que de l’exonération d’impôts sur la fortune (ISF). Au final, on essaye de réduire son imposition sur la fortune mais d’un autre côté on augmente son imposition et ses cotisations….

 

 

Pour conclure

Je vous recommande de vous rapprocher de votre expert-comptable ou avocat fiscaliste pour valider votre projet. Il vous aidera à comparer les statuts les plus adaptés à votre cas, même si dans la grande majorité, le statut LMNP avec option pour le régime du réel est très souvent le plus favorable. En effet, ce statut vous permettra de ne pas être assujetti à la plus-value des professionnels. Il vous permettra aussi de vous dégager des revenus tout en gardant un résultat fiscal égal à zéro afin de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs.

 

Je vous conseille le statut LMNP avec option au régime du réel pour les locations meublées saisonnières, traditionnelles ou encore colocations. Ce statut est pour moi, le plus favorable.

J’espère que cet article a pu vous aider et vous permettre d’y voir plus clair entre LMP et LMNP.

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