Investisseurs, évitez ce gouffre financier caché !

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Investisseurs, évitez ce gouffre financier caché !

Vous recherchez un appartement dans lequel investir ? Attention, évaluez bien l’ensemble des charges de copropriété, même celles cachées…

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, il y a des « charges cachées » dans les charges de copropriété dont il faut se méfier. C’est un sujet jamais abordé et qui est pourtant, un gouffre financier caché !

* Le gardien

Un gardien dans l’immeuble peut être financièrement compliqué à gérer. En effet, les frais de gardiennage sont souvent élevés et augmentent considérablement le montant de vos charges. Votre investissement immobilier devient, de ce fait, moins rentable.

Un gardien est souvent salarié. Vous lui payez donc un salaire. Il a les mêmes droits et devoirs qu’un salarié classique, (congés payés, congés maladie, etc.…).

Si par la suite, les relations avec votre gardien se détériorent et que vous souhaitez, avec l’accord de la copropriété, vous en séparer, il faudra lui verser des indemnités de licenciement. Comme pour un salarié classique.

Ces indemnités peuvent être très lourdes. Par ailleurs, le gardien peut vous emmener aux prudhommes si son licenciement est fait sans motif ou si il le conteste.

Lorsque vous êtes copropriétaire, vous êtes donc, en quelque sorte, responsable et «employeur» du gardien de l’immeuble.


Mais il y a bien pire, un autre « gouffre financier caché » jamais abordé 

* Les Indemnités de départ en retraite et de fin de carrière (IDF et IDR) du gardien

Pour préparer le départ à la retraite d’un salarié (une sorte de provision), on effectue des calculs pour le versement des indemnités de fin de carrière. L’employeur devra verser cette indemnité au salarié lors de son départ à la retraite.

Je connais bien le sujet. En effet, avant d’être investisseur immobilier, je commercialisais des logiciels de finance. Parmi ces logiciels, un logiciel calculait les engagements sociaux constitués en partie de ce que l’on appelle les indemnités de fin de carrière et de départ en retraite. « IDR et IFC ». Cela confirmait que ces indemnités sont souvent conséquentes.

*IDF : Indemnités de fin de carrière – IDR : Indemnités de départ à la retraite.

Comment se calcule l’indemnité de fin de carrière

  • En fonction de la convention collective de l’entreprise.
  • En fonction de l’ancienneté dans l’entreprise.
  • Indexée sur le salaire.

Un petit exemple

Une entreprise publique, s’est retrouvée momentanément en défaut de paiement. En effet, au sein de cet établissement, il y avait beaucoup de salariés ayant passé toute leur carrière.

Pour ces salariés, l’indemnité de fin de carrière a donc été importante. Le groupe s’est retrouvé potentiellement « déficitaire » lié au fait de ces indemnités à verser à chacun des salariés partant en retraite à la même période.

C’est un exemple particulier car il s’agit d’un établissement public géré par l’état mais il illustre bien les différents engagements d’avoir un salarié. Notamment un gardien au sein de l’immeuble.

Si vous choisissez de garder votre gardien, vous cotisez donc pour lui. A son départ en retraite, il faudra lui verser une indemnité de fin de carrière. L’ensemble des copropriétaires règlera cette indemnité répartie dans les charges. Sachez que plus l’ancienneté de votre gardien est importante plus le montant des engagements sociaux sera conséquent.

Pour conclure

Je voulais vous alerter sur ce véritable gouffre financier caché, jamais abordé pour vous éviter de vous engager dans ce type de frais.

Il faut donc savoir qu’en plus des charges mensuelles liées à la gestion de ce gardien, il y aura cette indemnité de départ à la retraite à financer.

Elle peut représenter des dizaines voire des centaines de milliers d’euros à verser.

Soyez donc vigilants lors de votre acquisition immobilière et renseignez-vous à savoir sur la présence d’un gardien et son ancienneté, cela peut vous faire économiser beaucoup.

 

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Comments
  • Kader
    Répondre

    Bonjour jean,
    Vidéo pertinente, en effet les risques des investisseurs sont nombreux. Mais il faut être vigilent,formé. Comprendre que pour vivre des ses investissements vous devez régler des problèmes. C’est comme dans la vie des hauts et bas.

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