Investir dans le neuf ou l’ancien ?

 In Conseils, Investissement immobilier

Aujourd’hui, je reviens vers vous pour tenter de répondre à une question que tout investisseur se pose avant de se lancer dans un projet immobilier : Est-ce que je dois investir dans de l’immobilier neuf ou ancien  ?  

C’est une question cruciale car de la réponse va découler le type de bien que vous allez rechercher. Et peut-être même la stratégie que vous allez adopter.

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Investir dans le neuf ou l’ancien ? 10 points à comparer pour faire votre choix 

 
Tout d’abord, sachez qu’il n’y a pas de bon ou de mauvais choix. Il faut simplement que ce choix soit cohérent avec vos objectifs et que vous ayez conscience des avantages et inconvénients à investir dans le neuf ou dans l’ancien.  

Pour vous aider à faire votre choix, je vais comparer avec vous, 10 critères qu’il me semble indispensable de regarder avant de vous lancer 

 

Pour commencer, il est intéressant de regarder le prix d’achat.  

En effet, il faut savoir que le neuf est bien plus cher que l’ancien avec une surcote qui peut aller de 20% à 30%, pour un bien de même superficie, dans un même quartier. D’emblée, vous savez que si vous achetez dans le neuf, vous paierez plus cher.  

 

Ensuite, vous devez savoir que les frais de notaire ne sont pas identiques si vous achetez dans du neuf ou de l’ancien.  

A l’inverse du prix d’achat, dans le neuf les frais de notaire sont bien moins chers. Ils évoluent entre 2 et 4% du prix d’achat. Alors que dans l’ancien, ces frais sont en générale de 8,5%. Toutefois, sachez que dans certains cas, il est possible de faire financer les frais de notaire par la banque ! Je vous parle de cela, dans cet article. 

 

La situation géographique est un point à prendre en compte également 

Vous devez avoir conscience que le choix est beaucoup plus large si vous recherchez de l’ancien. Vous pourrez donc trouver plus rapidement votre bien idéal. Et la situation est souvent meilleure. Proche du centre ville ou des transports. À la différence, le neuf est construit là où il reste de la place, rarement dans les meilleurs emplacements et l’offre est plus restreinte.  

 

Un autre point à prendre en compte est le financement.  

Selon si vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien, vous n’aurez pas forcément accès au même financement. Par exemple, certaines aides peuvent être mises en place si vous achetez dans de l’ancien à rénover. C’est à vous de faire vos calculs et voir de quelles aides vous pourriez bénéficier.  

 

5ème point à vérifier, la TVA.

Sachez que pour faciliter l’accès à la propriété, certaines villes ont signé une convention pour appliquer une TVA réduite sur la vente des logements neufs. La TVA passe alors de 20 à 7%. L’occasion de profiter d’une économie de plusieurs milliers d’euros  ! 

 

Un point intéressant également est la taxe foncière. 

Un achat dans le neuf dédié à l’habitation ouvre droit à une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant les 2 premières années d’habitation. Dans l’ancien, vous paierez normalement votre taxe foncière.  

 

Il convient aussi de regarder le poste « travaux ».  

Logiquement, la garantie décennale et l’état du neuf excluent tout risque de travaux importants à court terme, c’est à dire au moins 10 ans. Dans l’ancien, vous n’êtes pas à l’abri de travaux de rénovation ou de mise aux normes. Mais là encore, tout dépend de votre stratégie, car ce qui peut apparaître comme un frein, peut se transformer en un véritable avantage. En effet, les travaux éventuels dans l’ancien ne sont pas forcément un inconvénient dans la mesure où leurs coûts peuvent être déduits du revenu foncier. Je sais de quoi je parle, j’investis toujours dans de l’ancien à rénover  ! Je le fais car cela correspond à ma stratégie d’investissement.  

  

Le 7ème point à comparer sont les charges de copropriété.  

Normalement, sur ce point c’est le neuf qui l’emporte. Les résidences neuves ne nécessitent pas de mise aux normes ou de gros travaux, comme les ravalements de façades par exemple. En plus, les nouveaux bâtiments sont maintenant plus écologiques, mieux isolés, plus lumineux. Ce qui offre une meilleure qualité de vie et un logement moins cher à l’usage.  

Cependant, il y a toujours des exceptions, alors méfiez-vous de certains ensembles neufs, qui ont des équipements importants, comme par exemple, plusieurs ascenseurs et de grands espaces verts à entretenir. Dans ce cas, les charges de fonctionnement seront importantes, peut-être même plus que dans un ancien immeuble sans ascenseur et sans jardins.  

 

Le 8ème critère, et parmi les plus connus  : la fiscalité.  

Vous le savez, le neuf est plus favorisé sur le plan fiscal. Avec la Loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’un abattement d’impôt compris entre 12 à 21%. 

Dans l’ancien, la fiscalité encourage surtout la rénovation comme nous l’avons vu juste avant. Puisque les montants engagés sont entièrement déductibles des revenus fonciers.  

 

  

Enfin, le dernier point à regarder et non des moindres : le rendement locatif.  

Y-a-t-il le même rendement dans un bien neuf ou ancien ?  

Hé bien non ! En général, on constate que le rendement locatif est plus élevé dans l’ancien que dans le neuf. Même si en général, pour une même surface, un logement neuf se loue plus cher, l’écart entre les loyers du neuf et de l’ancien reste faible. Alors même que l’écart entre le prix d’achat du neuf et de l’ancien sont importants. Ainsi dans le neuf, vous aurez quasiment le même loyer que dans de l’ancien alors que vous aurez acheté 20% plus cher.   

Cette rentabilité est à nuancer car dans l’ancien, vous devrez financer de gros travaux d’immeuble ou d’appartement, ce qui peut vite faire fondre votre rentabilité.  

 

Mais d’une manière générale, le neuf sera moins rentable. Si vous souhaitez maximiser votre rendement, intéressez-vous à l’ancien où de gros travaux de rénovation comme le ravalement de façade, auront déjà été réalisés.

Le neuf reste attractif si vous souhaitez réaliser une opération de défiscalisation.  

 

Voilà, j’espère que vous y voyez plus clair quant aux avantages et inconvénients du neuf ou de l’ancien. Mais sachez que cet arbitrage entre neuf et ancien ne doit pas être la première question que vous vous posez.  

La première des choses quand vous souhaitez investir, c’est de définir clairement vos objectifs. De ceux-ci découleront votre stratégie d’investissement et le type de bien à rechercher.  

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Et n’oubliez pas le meilleur moyen de trouver une opportunité, c’est de la créer ! 

A bientôt  ;) 

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