Diviser un bien immobilier, est-ce légal ?

 In Division immobilière

Dans cette article, je réponds à la question qu’on me pose le plus souvent : diviser un bien immobilier, est-ce légal ?

Pour connaitre la réponse, 2 solutions :

– regarder la vidéo
– lire l’article juste en dessous de la vidéo

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Diviser un bien immobilier est-ce que c’est légal ou non ?
C’est ce qu’on va voir tout de suite.

Pour commencer, en matière de division, il existe 2 types de divisions. Je vais vous expliquer ces deux types de divisions même si, au final, il n’y a qu’un seul vrai type de division immobilière.

Mais je vais tout de même vous détailler ces deux modèles afin que vous fassiez bien la distinction entre les deux.

Diviser un bien immobilier : première solution

C’est celle que je pratique moi. On l’appelle la division non-officielle. En effet, on peut parfaitement diviser un bien immobilier de manière complètement légale, sans forcément créer deux lots juridiques distincts. Pour se faire, il y a plusieurs choses à valider.

Le règlement de copropriété 

Dans un premier temps, il faut vérifier que ce ne soit pas interdit par le règlement de copropriété. C’est absolument indispensable car le règlement de copropriété est du droit privé.  Le droit privé est au-dessus du droit public. Par exemple, si quelque chose est dit dans le droit public et que le droit privé au niveau de la copropriété vous dit autre chose, et bien c’est le droit privé qui va primer. Il faut donc regarder votre règlement de copropriété. C’est en quelque sorte votre bible. Il va vous dire ce que vous pouvez faire ou pas dans votre bien.

En pratique, il est parfaitement légal de réaménager l’espace comme vous le souhaitez. C’est comme si vous souhaitiez créer une cuisine ouverte et que vous décidiez d’abattre un mur. Ou au contraire que vous aviez une cuisine ouverte et que vous souhaitiez remonté une cloison pour faire une cuisine fermée. Je prends cet exemple qui est un peu caricatural, j’en conviens. Mais c’est simplement pour vous illustrer la division non officielle. En fait, on va simplement créer des espaces de vie, remonter des cloisons, en enlever, sans jamais toucher aux parties communes.

Les parties communes

En effet, il est strictement interdit de toucher les parties communes. Enfin, vous pouvez toucher aux parties communes à une seule condition. Il faut absoluement demander l’accord de la copropriété.  Vous pouvez faire une demande à l’assemblée général de réunion de copropriété. Si la copropriété est d’accord, vous pourrez modifier les parties communes. Sinon ne le faites pas,  c’est absolument interdit. Vous ne pouvez pas toucher quelque chose qui ne vous appartient pas en totalité.

Pour résumer, on ne touche pas aux parties communes ni aux murs porteurs ni aux gros piliers. On ne fait que du réaménagement d’intérieur.

Voici donc le premier type de division qui est parfaitement légal. A condition que ce ne soit pas interdit par le règlement de copropriété. Et si vous ne touchez pas aux parties communes et aux murs porteurs.

Diviser un bien immobilier : deuxième solution

Ce 2ème type de division est ce que l’on peut qualifier de vrai division. En effet, le premier cas n’est pas vraiment une division mais plutôt du réaménagement d’intérieur. Ce deuxième type est donc la vrai division où cette fois-ci vous allez créer des lots juridiques séparés.

De la même manière que dans la première méthode, vous allez créer des espaces de vie. Mais vous allez simplement indiqué que ce sont deux lots juridiques différents.  Pour se faire, comme pour le premier type de division, il ne faut pas que ce soit interdit par le règlement de copropriété. Il faut aussi que vous ayez fait une demande à l’assemblée générale puisque vous allez engendrer une nouvelle répartition des charges.

Il va falloir faire valider cette nouvelle répartition de charges. Prenons un exemple. Vous aviez un appartement de 100 mètres carrés que vous avez divisé en deux appartements de 50 mètres carrés. Vous devez faire valider à l’assemblée générale que votre quote-part qui organisait les 100 mètres carrés soit divisé en 2 quote-part de 50 mètres carrés. Je prends ici un exemple vraiment très schématique. Normalement vous n’avez pas deux lots mais trois. En effet, vous avez besoin d’un petit couloir d’entrée qui va rediriger vers les deux appartements. Mais vous avez compris le principe, s’il y a plusieurs lots créés, vous devez répartir les charges entre ces nouveaux lots et le faire valider en assemblée générale.

Vous allez aussi devoir faire une modification du règlement de copropriété auprès de votre notaire. Puis faire intervenir un géomètre pour qu’ils puissent faire la nouvelle répartition des surfaces habitables.

Pour conclure, il existe deux types de divisions immobilières qui sont toutes les deux parfaitement légales. Maintenant, il est vrai que la première méthode peut engendrer beaucoup de questions au niveau de la copropriété. Certains copropriétaires ne seront pas forcément d’accord avec ce que vous faites, même si c’est parfaitement légal.

Mon avis

Quant à moi, je vous conseille de tout faire valider avant de faire vos travaux auprès du syndic. Même si ce n’est pas une obligation, cela peut vous empêcher d’avoir à vous justifier par la suite. De plus, si vous rencontriez des problèmes, eh bien on pourrait faire valoir que vous avez fait toutes les démarches nécessaires.

Pour finir, diviser un bien immobilier c’est parfaitement légal !  La chose à retenir c’est que l’on peut avoir deux types de division, même si, au final, il n’y en a qu’une seule au sens juridique du terme. L’autre division est plutôt qualifié de réaménagement des espaces de vie. Mais tout est parfaitement légale, si vous faites bien les choses et que vous ne faites rien de contraire au règlement de copropriété.

Voilà, j’espère que cet article vous a plu. Si vous souhaitez, cliquer sur le lien qui est juste en dessous parce que j’ai un programme justement qui est dédié à la division lot et je vais beaucoup plus loin dans les détails. Je vous explique chaque démarche à réaliser. Je vous invite tout simplement à vous inscrire. Vous serez informé dès que les inscriptions à ce programme seront ouvertes de nouveau.

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Showing 28 comments
  • Clément QUILLIEC
    Répondre

    Bonjour Jean,

    J’ai déjà vu des vidéos Youtube ou vous racontiez votre expérience, super intéressant et bravo!

    Avec ma compagne nous sommes sur un projet d’achat d’une maison individuelle que nous souhaitons diviser en 13 appartements indépendant.
    Il y a un changement de destination à prévoir pour le rez de chaussé (très grand garage) et modification de la façade, donc permis de construire. Nous allons donc faire appel à un architecte pour le dossier du permis. Cependant, l’architecte nous dit qu’il va falloir mettre un compteur pour chaque appartement (cela me surprend car il n’y a pas de copro nous achetons la maison entière), et il y a un risque de devoir créer un certain nombre de places de parking… Bref pas le projet le plus simple à cause du permis de construire. Je me demandais si vous aviez eu une expérience de ce type et si vous avez des conseils à apporter?

    Merci d’avance!

    Clément

    • Jean
      Répondre

      Bonjour Clément.
      Mon conseil serait de suivre ce que vous indique votre architecte. C’est son métier, il doit pouvoir vous accompagner au mieux dans la réalisation de votre projet et il aura sans doute des idées que vous n’avez pas. Il est effectivement préférable que chaque appartement possède son propre compteur. En ce qui concerne la création de places de parking, il faut voir avec l’urbanisme de votre ville.

  • Jean-François
    Répondre

    Bonjour Jean,

    Dans le cadre de la division non officielle, le fait qu’il n’y ait qu’un seul compteur peut à la rigueur ne pas poser problème dans le cadre d’une location en courte durée.
    Mais qu’en est-il dans le cadre d’une location meublée classique. Comment répartir les charges entre les différents locataires ?

    J’ai l’impression que la division non-officielle ne peut finalement s’appliquer qu’à la courte durée ?
    Vous confirmez ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Jean
      Répondre

      Bonjour,
      Effectivement cela ne pose aucun problème lorsque vous faites de la location courte durée. Dans d’autres cas, il est également possible de ne laisser qu’un seul compteur, mais il faut avoir une approche différente. C’est notamment ce que j’aborde dans mes programmes de formation

      • David
        Répondre

        Hello,

        Il y a la possibilité de faire des forfaits de charges. Cependant, c’est au niveau de la taxe habitation que je ne sais pas pas comment cela ce passe ?

        Exemple un appartement de 100m2 divisé en 2 ou 3 petit appartement avec un sas pour une location en meublée classique. De façon non officiel je peux juste proposer un forfait de charge à chacun des locataires. Par contre comment faire au niveau de la taxe habitation ?

        De plus, dans le cadre d’une division NON officiel, dois-je demander l’autorisation de la co-propriété?

        Dans l’attente d’un retour,

        Merci d’avance,

        David

        • Amelie
          Répondre

          Bonjour, avez vous trouvé une solution?
          Car je suis à ce jour dans le même cas que vous, j’ai un appartement de 50m2 et souhaite en faire deux studios, hors il n’y a qu’un compteur d’eau, d’électricité et on voulez savoir si on pouvait tout mettre a notre nom et par la suite inclure les consommations dans les charges.. et peut on faire pareil pour la taxe d’habitation?…
          Merci d’avance
          Amelie

          • Jean

            Bonjour,
            Vous ne pouvez pas faire ca pour la taxe d’habitation.
            Pour le reste ca peut etre possible en refacturant un forfait de charges aux locataires

  • Boré
    Répondre

    Bonjour je souhaite diviser mon appartement tout est disposer pour ( 2 compteurs etc) cependant nous avons prévenu le sindic qui nous a informer qu elle ne voyait pas d inconvénients a cela sauf que par la suite nous avons fait une réunion avec les propriétaires de cette immeuble qui sont contre l idée de diviser l appartement . Ont ils le droit de s y opposer ? Sachant que rien n est spécifié à ce sujet sur le reglement de copro?
    Merci beaucoup

    • Jean
      Répondre

      si les copropriétaires sont a majorité contre, j’éviterai de le faire. Le syndic n’a pas de pouvoir de décision.

  • Morgane Bascaules
    Répondre

    Bonjour Jean,
    J’ai un appartement qui est déjà divisé en 2. Une partie commune (un couloir qui conduit à des mansardes) les sépare. Tout est indiqué comme tel dans le règlement de copropriété. Une partie a l’eau mais pas l’autre. J’ai donc besoin de l’amener par des pompes de relevage en passant par les combles. La copro est gérée par un syndic bénévole qui est extrêmement procédurier et refuse l’amelioration De mon bien. Il a dans sa poche l’autre copropriétaire qui suit ses décisions. Puis-je me passer de leur accord? Puis-je faire valoir mes droits au tribunal en étant sûre de l’emporter?
    Merci pour vos conseils avisés.

  • florent
    Répondre

    Bonjour,
    Bravo pour vos vidéos ! qui sont un vrai plus par rapport au sujet de la division que l’on ne retrouve pas chez les autres intervenant sur internet !
    je souhaite acquérir un appartement de 110 m2 qui a été divisé en 5 lots (non déclarés) en 1990. Ce bien est exploité dans l’état depuis mais n’a jamais été régularisé auprès de la copropriété qui refuse cette régularisation. La mairie m’indique que les 5 lots ne sont pas déclarés non plus.
    Pour autant les 5 studios ont tous un compteurs d’éléctricité individuel.
    L’agent m’indique qu’il y a de toute façon prescription du fait du délais de (1990..)
    Donc plusieurs questions:
    Il y a t’il un moyen que la copropriété m’interdise d’exploiter ces 5 studios ?
    je dois rénover les 5 studios, la copropriété pourrait elle s’opposer à cette rénovation ? (Je dois bouger des cloisons non portantes)?

    Merci d’avance pour vos réponses
    Florent

  • Sylvain
    Répondre

    Bonjour Jean,
    Article très intéressant. Je suis sur le point d’acheter 2 appartements désignés sous un seul lot dans le règlement de copro (ça fait au moins 15 ans que c’est comme ça…). Le notaire se dégage en me précisant que le règlement de copro indique ceci: « Tout copropriétaire a la faculté de louer sa fraction d’immeuble à condition que ce soit en totalité «. Est ce qu’en théorie, ça m’empêche de louer les 2 appart? En pratique ça me semble finalement pas très différent d’une colocation qui est parfaitement légale. Qu’en pensez vous?

  • Lili
    Répondre

    Bonjour,

    tres interessante la vidéo ! pourrais tu egalement nous dire si il est necessaire de contacter l’urbanisme au sujet des places de parkings à fournir lorsque l’on crée des appartements ?

    Je te remercie par avance,

    Lili

  • damien
    Répondre

    Bonjour,
    Je souhaite acquérir un appartement pour le diviser en deux. Dans ce cas là faites vous une offre d’achat pour l’appartement avant accord officiel de la copropriété? Ma crainte est d’acheter le bien sans pouvoir le diviser par la suite.
    Cordialement,
    damien

    • Jean
      Répondre

      Oui, je fais une offre d’achat avant accord officiel.

  • Laurent
    Répondre

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une maison de ville avec au rez-de-chaussée un commerce et en en partie supérieur j’ai mon appartement. Le commerce et l’appartement ont 2 entrées indépendantes (sans parties communes) ainsi que les compteurs électriques et d’eaux séparés et je souhaite vendre seulement l’appartement.
    Le notaire m’as informé que je devais faire diviser les 2 lots par un géomètre et crée une copropriété, et lors de la venu du géomètre, il m’as dit qu’il fallait peut être voir si il n’y avait pas de soucis avec les places de parking.
    Je suis donc surpris car le commerce (avec bail commercial) et l’appartement ont plus de 12 ans et quand j’ai fait la division commerce/appartement (compteurs électriques et eaux) la question des places de parking ne posait pas de soucis, lors de mon achat de ce bien, sur l’acte de vente il est preciser commerce en rez-de-chaussée et appartement à l’étage. Donc si je vends l’appartement et qu’il y a un nouveau propriétaire logiquement cela ne change rien au niveau des places de parking il me semble? Je suis donc allé au service de l’urbanisme de la mairie pour me renseigner et la personne m’a dit qu’elle ne savait pas et après avoir été discuter 2 minutes avec une collègue elle est revenue en me disant de faire une demande de certificat d’urbanisme avec réponse dans 1 mois.
    Ce mois d’attente m’ennuie beaucoup car je dois repartir à l’étranger et j’avais des rendez-vous prévu pour les les diagnostics et le géomètre pour pouvoir mettre en vente avant mon départ.
    Penses tu qu’une demande de certificat d’urbanisme soit réellement nécessaire? Il y a t’il possibilité d’avoir un règlement sur les places de parking ?( je me suis perdu dans la lecture du PLU sans rien trouver). Et si le C.U est nécessaire , se pourrait il que la vente de mon appartement puisse être remise en question en fonction de la réponse ? Je pensait vendre en tout légalité et désormais c’est le flou total!
    Si tu pouvais me donner ton avis sur le sujet ce serait vraiment sympa!
    Merci.
    Laurent

  • Marie-Lise Duringer
    Répondre

    Bonjour
    Merci,pour votre site très instructif.
    Mon mari est commerçant dans une petite ville de 8000 habitants.
    Il va cesser son activité étant bientôt retraité.
    Nous aimerions habiter dans le local commercial qui nous appartient.
    Si le PLU n’autorise pas la reconversion du local commercial en habitation, pouvons- nous envisager de séparer le local en 2.
    Je m’explique: nous laisserions la façade et les vitrines intactes avec une 1 ère partie à l’avant du magasin que nous proposerions comme vitrine d’exposition.
    Et nous utiliserions tout le reste du local pour en faire notre habitation .
    Qu’en pensez-vous ? Cela est-il possible?
    Merci

  • Aline
    Répondre

    Bonjour, je vais acheté une maison pour faire une division non officielle en 3 appartements.
    – Suis je obligé d’avoir 1 compteur par appart (faire tirer les câbles + faire une colonne électrique) ce qui impose tout un dossier auprès d’ENEDIS avec des plans de masse, une autorisation, des contrôles de travaux j’en ai pour 9 mois!
    Je ne souhaite pas diviser ma maison officiellement car je ne souhaite pas vendre appartement par appartement. Si je revends, je revends en 1 lot avec 3 apparts dedans, ou je remettrai en « état » avec des cloisons ou portes entre chaque pièce.
    Sachant que je paierai moi même l’électricité de tous + je ferai un bail en TTC, où je ne n’impacterai pas à la hausse ou à la baisse la consommation sur ou sous payé –> je suis dans la légalité.
    – Dans mon cas, comment se passe la déclaration et le paiement de la taxe d’habitation par les locataires? devront-ils ou dois-je remplir une déclaration H2? Cela n’induit pas automatiquement une déclaration officielle?
    Merci d’avance pour vos réponses.

    • Jean
      Répondre

      Bonjour
      Ces sujets méritent d’être étudiés plus précisément. Nous les voyons dans le cadre de la formation que nous proposons

  • Marion
    Répondre

    Bonjour
    Nous avons investi dans un immeuble d’habitation qu’on a divisé en 4 appartements locatifs
    je dois effectuer ma déclaration d’impôt
    Le montant des travaux pour l’amélioration de l’habitat peuvent être déductibles ?
    merci de votre retour

  • Luc
    Répondre

    Bonjour jean!
    Je suis en plein achat de bien pour projet d’une division non officiel, dans le règlement de copropriété il y a rien qui me coince, par contre le syndic veux faire la demande a la copropriété en assemblée générale pour me donner la droit de le faire ! Sachant que les colonnes des eau usée son leur préoccupation car c’est un vieil immeuble mais en bonne état !
    On ils droit de me faire cela?
    Merci de la réponse au plus vite je suis entre deux chaises dur!

    • Jean
      Répondre

      Bonjour,
      Pourquoi ne pas faire une demande en AG pour une vraie division dans ce cas ?

  • Sara
    Répondre

    Bonjour,
    Je me permets de demander plus d’informations puisque ce n’est pas toujours évident d’être bien renseigné.
    Avec mon conjoint nous souhaiterions investir dans une maison pour la diviser en 2 ou 3 appartements afin de les louer.
    Dans ce cas de figure, une fois l’acquisition du bien il faut quand même faire valider à l’assemblée générale, modifier le changement auprès du notaire une fois les travaux effectués et faire intervenir un géomètre ? Je me demande si les démarches sont les mêmes que l’acquisition d’un appartement ou plus compliqué.

    Je vous remercie d’avance.

    • Jean
      Répondre

      Bonjour, oui c’est identique. Il y a d’autres points a vérifier, notamment auprès de l’urbanisme

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  • […] personnellement je préfère acheter de grandes surfaces de manière à pouvoir les diviser en plusieurs plus petites surfaces. De cette manière, je bénéficie de l’achat de gros c’est à dire que j’achète moins cher […]

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